Aus Alt mach Neu – So gelingt die Modernisierung

Zusammengewürfeltes Mobiliar im 70er Jahre Stil, veraltete Bäder, durchgelegene Betten. Gastgeber wissen längst: Wer im Wettbewerb langfristig erfolgreich bestehen möchte, muss mit der Zeit gehen, um den wachsenden Ansprüchen der Urlauber gerecht zu werden.

© Johanna Inkermann

Die Architektin und Interior-Designerin ​Heike Inkermann ​(56) und die Journalistin und Marketing-Expertin ​Ute Rentmeister​ (59) vermieten selbst seit Jahren überaus erfolgreich Ferienwohnungen und -häuser an der Ostsee. Seit 2019 unterstützen sie mit der FERIENHAUS-AKADEMIE andere VermieterInnen, die sich glückliche Gäste, wenig Aufwand und konstant hohe Belegungs- und ​Umsatzzahlen wünschen.

Von kostenlosen Tipps über anregende Workshops bis hin zu Beratung und Umsetzung von Ferienunterkünften reicht das Angebot. Ihre Themen: Grundrissgestaltung, Ausstattung, Styling, Kalkulation, Präsentation, Vermieteralltag. Besonderer Clou für Vermieter, die wissen wollen, ob noch mehr geht: Der neu entwickelte Check, bei dem ​die Expertinnen akribisch bis ins kleinste Detail überprüfen, wie es um das Objekt bestellt ist, welche Verbesserungen möglich und vielleicht auch nötig sind.

Liebe Frau Inkermann, liebe Frau Rentmeister wir freuen uns, dass Sie uns für unser Experteninterview „Aus alt mach neu“ zur Verfügung stehen. Lassen Sie uns gleich beginnen:

Auf der Nachfrageseite gab es in den letzten Jahren einen regelrechten Nachfrageboom nach Privatunterkünften. Wie haben sich die Ansprüche von Ferienhausgästen aus Ihrer Sicht in den letzten Jahren verändert?

Die wichtigsten Kriterien, nach denen Urlauber entscheiden, sind weiterhin Lage, Ausstattung und Preis. Aber die Gäste können viel wählerischer sein als früher – und sind es auch – weil das Angebot an Ferienhäusern und -wohnungen ständig wächst und durch die Internetplattformen sehr gut vergleichbar ist. Das bedeutet umgekehrt, dass sich Vermieter im härter gewordenen Wettbewerb deutlich mehr Mühe geben müssen. Null-acht-fünfzehn Ausstattung reicht in der Regel nur noch in Toplagen um gute Belegungen zu erzielen. Die “zweite Reihe” muss mit “inneren Werten” punkten. Dabei geht es nicht nur um einzelne Pluspunkte wie W-Lan, Kamin oder Sauna, sondern vor allem um ein attraktives, stimmiges Gesamtkonzept. ​Und nicht zu vergessen: Gäste wollen im Urlaub gern mal anders wohnen als im eigenen Heim.

Wie hat sich die Angebotsseite entwickelt? Wo stehen wir heute? Wo sehen Sie noch Wachstumspotenziale?

Die Schere auf der Angebotsseite hat sich nach unserem Eindruck weiter geöffnet. Überall entstehen inzwischen tolle neue Feriendomizile, weil sich Menschen mit hohem persönlichen wie auch finanziellen Einsatz daran machen, besondere Refugien zu schaffen. Da werden alte Mühlen, Fabriken, Kapitäns- und Gutshäuser oder auch Villen und Schlösser liebevoll saniert, Hausboote und Tinyhouses angeschafft, Ökosiedlungen angelegt. Aber insgesamt machen sie dennoch nur einen kleinen Teil des bestehenden Angebots aus. Der weitaus größere Teil lässt sich unter “Standard” subsummieren und befindet sich zudem vielfach in einem in die Jahre gekommen Zustand. Wir sehen das Potential ganz klar in der Qualitätssteigerung der wirklich vielen bereits bestehenden Unterkünfte – sprich: „Aus Alt mach neu“. Daneben sollte die Ganzjahresauslastung als Wachstumsbereich in den Fokus rücken. Konkret: Wer umbaut sollte Kamin oder Sauna einplanen um Wintergäste anzusprechen, wer einen Parkplatz bereitstellt sollte über eine E-Zapfstelle nachdenken, wer das Bad saniert, an Personen mit Einschränkungen denken.

Wir kennen das Alle. Größere Projekte schieben wir gerne einmal vor uns her. Welche Gründe begegnen Ihnen, warum Renovierungs- und Sanierungsprojekte von Ferienwohnungsbesitzern nicht angegangen werden?

Vielen Eigentümern ist tatsächlich gar nicht klar, dass sie dringend modernisieren müssen – zu Hause behalten sie Möbel ja auch ein halbes Leben lang. Andere schrecken vor Kosten, Mühe und Zeitaufwand zurück. Es handelt sich in der Regel ja nicht um Profis, sondern um Privatleute. Man darf auch nicht vergessen, dass wir es oft mit älteren Eigentümern zu tun haben oder auch Investoren, die weit weg wohnen. Manch einer, der sein Objekt längst abbezahlt hat, gibt sich dann mit 70 oder 100 Tagen im Jahr zufrieden. Neue Chancen für ein Objekt eröffnen sich dadurch vielfach erst dann, wenn ein Verkauf oder Generationenwechsel stattfindet.

© Heike Inkermann
Eine gelungene Modernisierung hat nicht nur mit Geld sondern vor allem mit guten Ideen zu tun.
„Auslastungsfördernd“ und „wertsteigernd“ sind oftmals genannte Vorteile von Modernisierungsmaßnahmen. Doch lohnt sich eine neue Ausstattung der Ferienwohnung (die zweifelsohne mit Kosten verbunden ist) überhaupt finanziell?

Die Konkurrenz schläft nicht und wer mit seinem Angebot nicht auf der Höhe der Zeit bleibt, wird selbst seine Stammgäste irgendwann verlieren. Wichtig ist eine genaue Kalkulation: Die erwartbaren Kosten müssen mit den finanziellen Möglichkeiten, also Budget, höhere Mieteinnahmen und evtl. Steuerersparnis, abgeglichen werden. Nach 5 Jahren sollte sich die Investition amortisieren. Dann kann ich weitere 10 Jahre die Früchte ernten. Eine gelungene Modernisierung hat aber nicht nur mit Geld, sondern vor allem auch mit guten Ideen zu tun. Außerdem lässt sich ein schönes Designerstück vielleicht auch für kleineres Geld gebraucht erstehen.

Ich habe mich entschiedenen, mein Ferienhaus (von Grund auf) neu zu gestalten. Reicht in der Regel eine Teilrenovierung oder ab wann ist eine Komplettsanierung sinnvoll?

Wer alle 5 Jahre Wände streicht, ein strapaziertes Sofa oder durchgelegene Matratzen austauscht, der hält den Aufwand über viele Jahre relativ gering. Aber irgendwann wird die Ausstattung funktional und optisch nicht mehr den Anforderungen an ein modernes Feriendomizil genügen, und dann ist es Zeit für eine komplette Überarbeitung. Am ehesten macht sich das an Küchen, Bädern und Böden fest. Das kann nach 10, 15 oder 20 Jahren sein, das muss man sich im Einzelfall anschauen. Wir haben dafür den Check entwickelt. Nach 2 Tagen und einer Übernachtung können wir genau sagen, woran es hakt, was und wieviel zu tun ist.

Gelten bei Ferienhaus andere Renovierungszyklen als in der Langzeitvermietung?

Bei einer Langzeitvermietung werden hier und da Reparaturen anfallen, aber richtig gefordert ist der Eigentümer meist erst bei Auszug eines Mieters. Bei der Ferienhausvermietung sind Sie permanent für den Zustand von Wänden, Bädern, Böden und einer kompletten Einrichtung verantwortlich. Da Immobilie und Ausstattung durch die vielen Mieterwechsel meist stärker strapaziert werden, bedeutet die​s als Faustformel: alle 5 Jahre Wände streichen, alle 10 Jahre neue Sitzmöbel, alle 15 Jahre Sanierung von Bädern und Küchen. Eine Erfahrung sagt, je hochwertiger und besonders ein Objekt ausgestattet ist, desto sorgsamer gehen die Gäste damit um.

Ein gelungenes Beispiel für eine Teilsanierung

© Heike Inkermann
vorher: alles da und funktional
© Heike Inkermann
nachher: eine Dusche und kleine Veränderungen bringen neuen Schwung
Solange Renovierungsarbeiten laufen können keine Ferienhausgäste empfangen werden. Was sollte bei der Planung des Zeitpunktes und der Dauer beachtet werden?

Fachleute sind kaum kurzfristig zu bekommen. Deshalb Renovierungsarbeiten am besten mit einem Jahr Vorlauf planen und im Detail genauestens vorbereiten, damit sie möglichst zügig und am Stück umgesetzt werden können. Da auch bei bester Vorarbeit immer etwas dazwischen kommen kann – ein Handwerker fällt aus, die Fliesen werden nicht rechtzeitig geliefert – auf keinen Fall zu knapp kalkulieren. Um nicht zu viel Geld zu verlieren legen Sie Renovierungsarbeiten in Ihre schwächsten Buchungszeiten, also z.B. November. Rechtzeitiges Sperren des Buchungskalenders nicht vergessen!

Farbauswahl, Stilrichtung, passende Möbel – welche Tipps können Sie geben? Worauf sollten Gastgeber achten?

5 Tipps für eine gelungene Einrichtung:

1. Es gibt viele ​aktuelle Trends in der Einrichtungsbranche – orientieren Sie sich bei der Auswahl konsequent an Ihrer Zielgruppe.

2. Farben, Materialien und Möbel müssen zum Objekt, seiner Lage und Geschichte passen. Asiatische Schränke werden in einem Kapitänshaus an der Ostsee als unpassend empfunden werden, wenn sie nicht vom alten Kapitän einst selbst von Reisen mitgebracht wurden und als Einzelstücke zu Eyecatchern werden.

3. Stellen Sie sich wie die Profis ein “Moodboard” zusammen. Das funktioniert so: Bevor Tapeten, Wandfarben, Bodenbelag, Teppiche, Möbel etc. bestellt werden, werden erst einmal Farb- und Materialmuster auf einem Tablett zusammengestellt und geschaut, ob sie zusammenpassen und Ihren Vorstellungen entsprechen.

4. In jedem Raum ein anderer Stil geht meistens schief – halten Sie einen Stil (es kann natürlich auch ein bewusster Mix sein) durch.

5. Mut zur Farbe: trauen Sie sich auch mal an farbige Wände. Diese sollten aber gut auf Ihr Konzept abgestimmt sein. Im Baumarkt kann man sich mittlerweile viele Farben in tollen Nuancen mischen lassen, auch eine Farbprobe vorab mitnehmen und entsprechend Moodboard prüfen, ob es passt.

© Heike Inkermann
Kleines Material- und Farb-Moodboard.
Wie wichtig ist ein stimmiges Lichtkonzept?

Sehr wichtig, denn Licht beeinflusst erheblich das Wohlbefinden. Es sollten immer mehrere Lichtquellen unterschiedlicher Helligkeit abgestimmt auf die verschiedenen Funktionen in einem Raum vorhanden sein: ein allgemeines Deckenlicht, ein Leselicht, Küchenlicht, Esstischlampe, Schreibtischbeleuchtung. Auch für die Anbringung gibt es Regeln: Über dem Esstisch z.B. ist ein Abstand von ca. 70 cm ideal. Vorteilhaft sind dimmbare Leuchten.

Wie schaffe ich es, dass geplante Kosten nicht aus dem Ruder laufen und das Budget nicht überschritten wird?

Bei Badezimmern, Küchen oder Kaminen werden die Kosten oft viel zu gering eingeschätzt. Da ist dann Enttäuschung vorprogrammiert. Das​ A und O ist deshalb ein realistischer Abgleich von Wünschen, Kosten und Budget. Eine komplette Badrenovierung eines kleinen Duschbades beläuft sich oft schon auf 15.000 €- 25.000€. Dann heißt es: ​Genaue Planung im Vorfeld, mehrere Angebote einholen, Preise vergleichen.​ Aber der beste Tipp ist, einen finanziellen Puffer von 10 bis 20% einzuplanen. Alle Erfahrungen zeigen, dass es durch Sonderwünsche am Ende immer teurer wird als gedacht. Ein anderer Tipp lautet: Nicht am Material sparen, denn die meisten Kosten entstehen nicht dadurch, sondern durch die Handwerkerleistungen.

Von einigen Möbelstücken kann ich mich nicht trennen. Lohnt sich hier die Restaurierung?

Aufpolierte alte Möbel können als Eyecatcher eine wertige Bereicherung sein. Aber: Betrachten Sie die Ausstattung immer mit den Augen der Gäste. Passen diese Möbel tatsächlich noch ins neue Konzept? Wenn ja, dann stellt sich vielleicht auch noch die Frage, ob die Stücke so wertvoll oder für Sie so wichtig sind, dass eine (meist doch recht teure) Restaurierung lohnt. Sollte das gute Stück nicht mehr ins Konzept passen, Ihnen aber lieb und teuer sein, dann verschönern Sie damit doch Ihr Zuhause.

Ich wohne nicht am Ort meines Ferienhauses und gute Handwerker sind Mangelware. Wie finde ich trotzdem die richtigen Handwerker? Wie kann ich es schaffen, die Renovierungsarbeiten zu überwachen?

Es gibt mehrere Möglichkeiten. Fragen Sie zum Beispiel im Ort bei Leuten nach, die Sie kennen: Ihre Nachbarn, die Ferienhausagentur, das Servicepersonal, den Hausverwalter. Oder suchen Sie im Netz nach Handwerkern mit guten Referenzen. In größeren Städten gibt es zudem Handwerkerkooperationen – sie bieten Renovierung aus einer Hand an und übernehmen m​eist die Koordination vor Ort. Vielversprechend, wenn Sie ein Bad/Küche sanieren wollen: Wählen Sie ein Badstudio/Küchenstudio aus, welches die komplette Abwicklung für Sie übernimmt. Dann fragen Sie, ob der Maler, der das Finish im Bad macht, auch gleich noch den Rest übernimmt. Für größere Umbauten empfiehlt es sich einen Fachplaner/Architekten vor Ort einzubeziehen, der die​ Handwerker kennt, die Koordinierung und Überwachung übernimmt. Das ist natürlich eine Kostenfrage.

Worauf sollte ich achten, wenn ich Renovierungs- und Sanierungskosten steuerlich geltend machen möchten?

Zwischen Renovierung und Sanierung/Umbau bestehen in der steuerlichen Absetzbarkeit große Unterschiede. Bei Objekten mit Denkmalschutz sieht es mit der Abschreibung wieder anders aus. Daneben spielt das Thema Mehrwertsteuer eine nicht unwesentliche Rolle. Ein wirklich komplexes Thema, zumal auch die steuerliche Situation des Eigentümers nicht außer Acht zu lassen ist. Am besten besprechen Sie diese Frage im Vorfeld mit Ihrem Steuerberater, um nicht Geld zu verschenken.

Ein gelungenes Beispiel für ein Styling-Finish

© Heike Inkermann
vorher: alles da und funktional
© Heike Inkermann
nachher: kleines Styling bringt Leben
Jetzt habe ich ein perfekt auf meine Zielgruppe abgestimmtes, modernisiertes Ferienhaus. Doch wie erfährt die Welt davon? Welche Vermarktungsstrategie sollte ich bei frisch renovierten Ferienobjekten verfolgen?

Das Wichtigste sind jetzt viele, richtig gute, neue Fotos vom Objekt und möglichst auch ein 360-Grad-Video. Unser Rat: Lassen Sie beides am besten von Profis machen. Bilder und Film stellen Sie auf Ihren eigenen Kanälen ein: Homepage, Instagram, Facebook, Youtube. Außerdem schi​cken Sie sie an die Plattformen auf denen Sie Ihr Objekt bisher anbieten. Sprechen Sie mit den Plattform-Betreibern und fragen nach, ob das modernisierte Objekt in einem Newsletter oder Blog erwähnt werden kann. Überlegen Sie, ob die bisherigen Plattformen für Ihr Zielpublikum noch ausreichen. Informieren Sie Ihre bisherigen Gäste per Mail über die Modernisierung.

Eine wichtige Frage zum Schluss: Mit welchen Angeboten unterstützt die FERIENHAUS-AKADEMIE ganz konkret bei Projekten?

Wir bieten Ferienhausvermieterinnen und -vermietern deutschlandweit Beratung und Begleitung bei allen Themen – von der Grundrissplanung bis zur Vermarktung – an. Wer vieles gerne selbst machen möchte, der kann sich in unseren Kursen und Workshops Anregungen holen. Und wer wissen will, woran es hakt oder ob er etwas ändern sollte, der kann unseren Check buchen. ​

Jeden Mittwoch steht die FERIENHAUS-AKADEMIE zwischen 9 und 11 Uhr Gastgebern und solchen, die es werden möchten für eine kostenlose Telefon-Erstberatung zur Verfügung unter: 05261-660122.


Wir sagen ein tolles Angebot, dass Sie auf die Beine gestellt haben und bedanken uns recht herzlich für Ihren Besuch bei uns in Berlin.


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