Mit der Verordnung (EU) 2024/1028 schafft die Europäische Union erstmals einheitliche Regeln für die Kurzzeitvermietung. Ziel ist mehr Transparenz, bessere Kontrolle und ein verlässlicher Datenaustausch zwischen Gastgebern, Plattformen und Behörden. Die Verordnung ist am 20. Mai 2024 in Kraft getreten und gilt ab 20. Mai 2026 verbindlich in allen Mitgliedstaaten.
Viele europäische Länder setzen die Regeln bereits um – allen voran Spanien und Italien. Auch in Deutschland laufen Vorbereitungen auf Bundes-, Länder- und kommunaler Ebene. Dieser Artikel gibt einen Überblick über Inhalte, internationale Umsetzung und aktuelle Entwicklungen in deutschen Städten und Kommunen.
Was regelt die EU-Verordnung 2024/1028 konkret?
Die Verordnung verpflichtet Gastgeber, Plattformen und Behörden zu einem standardisierten Datenaustausch, um mehr Transparenz, rechtssichere Rahmenbedingungen und eine effektive Marktaufsicht zu gewährleisten – ohne in nationale Wohnraumpolitik einzugreifen.
Laut dem BMWK und dem offiziellen Gesetzestext umfasst die Verordnung folgende zentrale Punkte:
1. Registrierungspflicht
- Mitgliedstaaten können ein oder mehrere Registrierungsverfahren einführen.
- Gastgeber erhalten eine eindeutige Registrierungsnummer, die in allen Inseraten auf Online-Plattformen verpflichtend anzugeben ist.
2. Pflichten für Plattformen
- Plattformen wie Airbnb oder Booking.com dürfen nur noch Angebote mit gültiger Registrierungsnummer veröffentlichen.
- Sie müssen monatlich strukturierte Daten über Gastgeberaktivitäten an die zuständigen Behörden übermitteln. (z. B. zu Anzahl der Nächte, Unterkunftsadresse, Buchungen etc.)
3. Digitale Zugangsstelle
- Jeder Mitgliedstaat muss eine zentrale digitale Schnittstelle bereitstellen.
- In Deutschland ist laut Referentenentwurf zum KVDG (BMWK) die Bundesnetzagentur dafür vorgesehen.
4. Verhältnismäßigkeit und Datenschutz
- Kleine Anbieter (weniger als 10 Buchungen pro Jahr) können ausgenommen werden.
- Alle Datenverarbeitung erfolgt DSGVO-konform.
Vorreiter in Europa: Spanien und Italien
Spanien: NRA-Registrierungssystem landesweit eingeführt
Spanien hat bereits ein landesweites Registrierungsverfahren (NRA – Número de Registro de Alojamiento) eingeführt. Diese zentrale Nummer ist in allen Inseraten verpflichtend und wird in Zusammenarbeit zwischen Plattformen und Behörden kontrolliert. Ziel ist eine einheitliche Datenbasis über alle autonomen Regionen hinweg.
Weiterführende Informationen: Einheitliche Registrierungsnummer (NRA) für Ferienunterkünfte in Spanien
Italien – CIN-System aktiv
Auch Italien setzt auf eine nationale Identifikationsnummer: die Codice Identificativo Nazionale (CIN). Diese ist in jeder Region einheitlich geregelt und muss bei Inseraten zwingend angegeben werden. Plattformen wie Airbnb und Booking.com sind verpflichtet, die Nummern zu verifizieren.
Wie Deutschland die EU-Verordnung 2024/1028 umsetzen will
Zur Umsetzung der EU-Verordnung über die Erhebung und Weitergabe von Daten bei kurzfristiger Vermietung von Unterkünften hat das Bundesministerium für Wirtschaft und Klimaschutz (BMWK) im Mai 2024 den Referentenentwurf eines Kurzzeitvermietung-Datenaustausch-Gesetzes (KVDG) veröffentlicht.
Deutschland setzt auf föderale Umsetzung mit zentraler Datendrehscheibe und auf ein zweistufiges System:
- Zentral: Die Bundesnetzagentur übernimmt die technische Abwicklung des Datenaustauschs.
- Dezentral: Die Bundesländer und Kommunen behalten die Zuständigkeit für die Einführung und Verwaltung von Registrierungsverfahren sowie für lokale Zweckentfremdungssatzungen.
Damit verbindet Deutschland europäische Einheitlichkeit mit föderaler Flexibilität – und gibt Kommunen weiterhin die Möglichkeit, das Wohnraumangebot vor Ort aktiv zu steuern.
Kerninhalte der geplanten Umsetzung in Deutschland
1. Zentrale Zugangsstelle bei der Bundesnetzagentur
Die Bundesnetzagentur soll eine technische Infrastruktur bereitstellen, die es Online-Plattformen ermöglicht, monatlich strukturierte Daten an Behörden zu übermitteln.
Diese Daten umfassen:
- Name und Kontaktdaten des Gastgebers
- Adresse der Unterkunft
- Anzahl der gebuchten Nächte und Gäste
- URL der Online-Anzeige
- Registrierungsnummer (sofern vorhanden)
2. Zusammenarbeit mit den Landesbehörden
Die Zugangsstelle stellt die eingegangenen Daten den zuständigen Landesbehörden zur Verfügung. Diese Behörden prüfen die Daten, gleichen sie mit lokalen Registrierungsregistern ab und können bei Verstößen Maßnahmen ergreifen.
3. Rechtsrahmen für Registrierungspflicht
Der Entwurf enthält keine Pflicht zur Registrierung auf Bundesebene, sondern überlässt es weiterhin den Ländern und Kommunen, Registrierungsverfahren und Zweckentfremdungssatzungen einzuführen (Opt-In Verfahren). Bestehende lokale Regelungen, wie z. B. in Berlin oder Hamburg bleiben erhalten.
4. Schutz kleiner Anbieter & DSGVO-Konformität
Es wird geprüft, ob Anbieter mit weniger als 10 Vermietungen pro Jahr ausgenommen werden können (wie in der EU-Verordnung vorgesehen). Die Datenverarbeitung erfolgt ausschließlich im Rahmen der Datenschutz-Grundverordnung (DSGVO).
Viele Städte und Gemeinden prüfen – lokale Konzepte entstehen
Zahlreiche Städte und Gemeinden in Deutschland beschäftigen sich aktuell mit der Frage, wie ein lokales Registrierungsverfahren für die kurzfristige Vermietung rechtssicher und praxistauglich eingeführt werden kann, um der EU-Verordnung 2024/1028 gerecht zu werden.
Die Voraussetzungen dafür sind regional sehr unterschiedlich: Gemeinden mit bestehenden Wohnraumschutzgesetzen oder Zweckentfremdungssatzungen tun sich deutlich leichter – denn sie verfügen bereits über rechtliche und organisatorische Strukturen.
Am Beispiel der Gemeinde Sylt zeigt sich, dass sich Kommunen bereits aktiv mit der Umsetzung der EU-Verordnung 2024/1028 befassen und prüfen, wie ein lokales Registrierungsverfahren künftig gestaltet werden kann.
Wohnraumschutzgesetzen oder Zweckentfremdungssatzungen (Aktueller Stand in den Bundesländern -Auswahl)
Berlin
Berlin zählt zu den strengsten Regulierern. Das Zweckentfremdungsverbot-Gesetz (ZwVbG) schreibt vor, dass Wohnraum nur mit Genehmigung touristisch vermietet werden darf. Eine Registrierungspflicht besteht bereits seit Jahren, ebenso die Verpflichtung zur Angabe der Registrierungsnummer in Inseraten. Verstöße können mit Bußgeldern bis zu 500.000 Euro geahndet werden.
Hamburg
Auch Hamburg regelt die Zweckentfremdung über das Wohnraumschutzgesetz. Die touristische Vermietung muss dort angezeigt und genehmigt werden. Eine zentrale Datenbank dient der Kontrolle. Die Stadt informiert aktiv über geltende Pflichten und ahndet Verstöße konsequent.
Nordrhein-Westfalen (NRW)
NRW hat mit dem Wohnraumstärkungsgesetz eine landesweite Grundlage geschaffen, auf deren Basis viele Kommunen tätig wurden. Städte wie Köln, Düsseldorf, Münster, Bonn, Dortmund und Aachen haben eine Registrierungspflicht eingeführt. Vermieter müssen dort eine sogenannte Wohnraum-ID beantragen und diese in ihren Inseraten angeben.
Bayern
In München gilt eine kommunale Zweckentfremdungssatzung, die Ferienvermietung ohne Genehmigung untersagt. Bei Missachtung drohen Bußgelder von bis zu 500.000 Euro. Auch hier ist eine Registrierung mit Angabe einer Kennziffer in Inseraten Pflicht. Weitere Städte in Bayern arbeiten an vergleichbaren Regelungen.
Baden-Württemberg
Das Bundesland hat ein eigenes Zweckentfremdungsgesetz, das Städten ermöglicht, eigene Satzungen zu erlassen. Städte wie Stuttgart, Freiburg oder Heidelberg haben davon bereits Gebrauch gemacht und verlangen Registrierung, Genehmigung und eine Zweckbindung des Wohnraums.
Mecklenburg-Vorpommern
Auch hier gilt ein Zweckentfremdungsgesetz, das jedoch besonders auf Bestandsschutz setzt: Wer seine Ferienwohnung ordnungsgemäß gemeldet hat, genießt Schutz. Kommunen können eigene Satzungen erlassen, um die Umnutzung von Wohnraum zu regulieren.
Rheinland-Pfalz
In Rheinland-Pfalz ermöglicht das Zweckentfremdungsgesetz den Städten, bei drohendem Wohnraummangel eigene Regelungen einzuführen. Viele Tourismusregionen prüfen derzeit entsprechende Schritte.
Schleswig-Holstein
Mit dem Wohnraumschutzgesetz von 2024 schafft Schleswig-Holstein die landesrechtliche Grundlage, um dem Verlust von Wohnraum durch ungenehmigte Ferienvermietung zu begegnen.
Fazit: Einheitlicher Rahmen, aber lokale Verantwortung
Die EU-Verordnung 2024/1028 schafft klare, digitale und gerechte Regeln für die Kurzzeitvermietung. Während Länder wie Spanien und Italien sie bereits umgesetzt haben, arbeitet Deutschland an einer zweistufigen Lösung mit zentralem Datenaustausch und kommunaler Verantwortung.
Gastgeber sollten sich frühzeitig über lokale Anforderungen informieren, Kommunen ihre Regelungen bis 2026 auf EU-Konformität prüfen – und Plattformen ihre technischen Schnittstellen vorbereiten.
Quellen & weiterführende Informationen
