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Ferienwohnung anmelden in 8 Schritten

Ferienwohnung anmelden

Eine Ferienwohnung zu vermieten, ist eine hervorragende Kapitalanlage. Renditen bis zu 5% sind möglich. Bevor Sie durchstarten können, müssen Sie Ihre Ferienwohnung anmelden und einige Behördengänge stehen an. Informieren Sie sich in diesem Beitrag, wo und wann Sie Ihre Ferienwohnung anmelden müssen, wie Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu versteuern sind, was die Gewinnerzielungsabsicht meint und welche Sonderfälle zu beachten sind. So vermeiden Sie zahlreiche rechtliche Fallstricke.

Wichtiger Hinweis: Ferienhausmiete.de übernimmt keinerlei Garantie für die Richtigkeit oder Aktualität dieser Inhalte. Wir empfehlen, dass Sie sich in Rechtsfragen immer professionell beraten lassen, um sicherzustellen, dass Sie alle geltenden Gesetze der Region, in der Sie vermieten, einhalten.

1. Ferienwohnung bei der Stadt oder Gemeinde anmelden

Prinzipiell erfolgt die Anmeldung der Ferienwohnung oder des Ferienhauses beim Einwohnermeldeamt. Je nach Gemeinde liegt die Zuständigkeit auch beim Ordnungsamt. Das trifft insbesondere in Gemeinden zu, in denen örtliche Abgaben wie Gästetaxe, Kurtaxe und oder eine Bettensteuer abzuführen sind. 

Tipp: Da es lokal weitere oder abweichende Regelungen geben kann, ist es immer empfehlenswert, sich bei kommunalen Behörden über erforderliche Anmeldungen und Genehmigungen zu informieren.

2. Infos zum Zweckentfremdungsverbot einholen

In Deutschland haben Gemeinden die Möglichkeit, die zweckfremde Nutzung von Wohnraum per Verordnung zu untersagen. Als gesetzliche Grundlage dient das Zweckentfremdungsverbot, das geschaffen wurde, um die Verknappung von bezahlbarem Wohnraum in Ballungszentren zu verhindern. Eine Vermietung an Touristen oder zu gewerblichen Zwecken ist in Städten mit einem Zweckentfremdungsverbot nur zulässig, wenn das zuständige Bezirksamt seine ausdrückliche Zustimmung erteilt. Bei Missachtung drohen hohe Geldstrafen.

Einige Städte oder Kommunen haben zum Beispiel eigens zur Klärung von Fragen bzw. für die Antragsstellungen von Zweckentfremdung Informationsseiten eingerichtet.

Berlin

Hamburg

Heidelberg

  • Ab 29. Dezember 2021 gilt eine generelle Registrierungspflicht für das Anbieten und Bewerben aller Ferienwohnungen in Heidelberg. Das ist unabhängig von einer eventuellen Genehmigungspflicht, der Größe des Wohnraums sowie Dauer und Häufigkeit der Kurzzeitvermietung.
  • Hier geht es zu den Infos.

3. Antrag auf Nutzungsänderung einer Wohnung

Nicht nur für einen Neubau von Ferienimmobilien, sondern auch für den Umbau und die Nutzungsänderung bestehender Gebäude kann eine Genehmigung erforderlich sein. Dies ist in den Bauordnungen der Bundesländer ist festgehalten. Beantragen können Sie die Nutzungsänderung beim örtlichen Bauamt. Dabei ist der Standort der Immobilie maßgeblich.

4. Beschlüsse innerhalb der Eigentümergemeinschaft beachten

Ist Ihre Wohnung in eine Immobilie wie ein Mehrparteienhaus oder in einen Komplex aus mehreren Immobilien eingebunden, muss Ihre Eigentümergemeinschaft der Vermietung an Gäste zustimmen. Die Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung informiert über die Regelung, die von den Eigentümer getroffen wurde. Daher sollten Sie unbedingt einen Blick in die Teilungserklärung (falls vorhanden) werfen. Grundsätzlich kann es zudem gut sein, Nachbarn im Vorfeld über Ihre Absicht an wechselnde Mieter zu vermieten, aufzuklären.

In dem folgenden Artikel finden Sie weitere Informationen, wenn Sie z.B. ein Zimmer in Ihrer Mietwohnung zeitweise vermieten möchten. Sind Sie selbst Mieter, müssen Sie selbstverständlich den Eigentümer über Ihr Vorhaben informieren und ein Blick in den Mietvertrag ist sinnvoll.

5. Ferienwohnung als Zweitwohnsitz anmelden

Ob Sie Ihr Ferienhaus als Zweitwohnsitz beim Einwohnermeldeamt anmelden müssen, hängt davon ab, wie Sie das Haus nutzen. Eine Ferienwohnung muss als Zweitwohnsitz angemeldet werden, wenn sie zur privaten Nutzung ständig oder auch nur zeitweise bewohnt wird. Wenn die Wohnung ausschließlich an Feriengäste vermietet wird, muss sie nicht zwingend als Zweitwohnsitz angemeldet werden und Sie müssen keine Zweitwohnsitzsteuer zahlen.

Bei einer Mischform zwischen Eigennutzung und Vermietung, die bei Ferienhäusern oftmals vorliegt, muss der Einzelfall betrachtet werden. Wer sich nur selten selbst in dem Ferienhaus aufhält und es hauptsächlich vermietet, muss die Zweitwohnsitzsteuer aber in der Regel zumindest nicht in voller Höhe zahlen.

Die Höhe der Zweitwohnsitzsteuer ist bundesweit nicht einheitlich geregelt und unterliegt je nach Standort erheblichen Schwankungen (i.d.R. zwischen 5% und 20% der Nettokaltmiete).

Umsatzsteuer, Gewerbesteuer, Zweitwohnsitzsteuer, GEZ-Gebühren, Bettensteuer, Kurtaxe: Es gibt so einiges zu beachten, wenn Sie Ihre FeWO anmelden. Das ist auch der Grund, warum Sie den Rat eines Steuerberaters unbedingt einholen sollten.

6. Ferienwohnung beim Finanzamt anmelden


Bei der Vermietung von Ferienunterkünften müssen die Einnahmen versteuert werden. Mieteinnahmen werden im Rahmen der Einkommens-Steuererklärung in der Anlage V für Vermietung und Verpachtung dem Finanzamt angezeigt. Ob darüber hinaus Umsatzsteuer- und Gewerbesteuer ans Finanzamt abzuführen sind, hängt von der Höhe der Einnahmen ab. Eine Umsatzsteuerpflicht des Vermieters und damit die Verpflichtung zum Ausweis von Mehrwertsteuer auf der Rechnung besteht erst, wenn die Freigrenze von 22.000 Euro Einnahmen pro Jahr (bis 2019 lag die Grenze bei 17.500€) überschritten wird. Eine Gewerbesteuerpflicht kommt dagegen erst bei einem Gewinn von mehr als 24.500 Euro zum Tragen.

7. Gewerbe anmelden: ja oder nein?

Ob Sie die Vermietung einer Ferienwohnung als Gewerbe anmelden müssen oder nicht, hängt von zahlreichen Faktoren ab. Ein entscheidendes Kriterium ist die Gewinnerzielungsabsicht.

Handelt es sich bei der Vermietung um eine selbstständige Tätigkeit und steht die Erzielung wirtschaftlicher Gewinne im Vordergrund, liegt für das Finanzamt oft ein gewerblichen Geschäftsbetrieb vor. Sie müssen also ein Gewerbe anmelden und das Finanzamt stellt Ihnen ein Gewerbeschein aus. Wo die Grenze genau verläuft, wird nicht definiert und es kommt auf die Umstände im Einzelfall an. Ausführliche Informationen – auch wenn Sie Kleinunternehmer sind-, erfahren Sie in dem folgenden Artikel.

Benötigte Dokumente zur Anmeldung beim Gewerbeamt

Wenn Sie nach Überprüfung der Kriterien ein Gewerbe anmelden müssen und Ihnen ein Gewerbeschein von der Behörde ausgestellt wird, ist mit einer Bearbeitungsgebühr zwischen 15 und 65 Euro zu rechnen. Zudem müssen Sie folgende Dokumente zur Gewerbeanmeldung bei der Behörde mitführen:

  • Personalausweis
  • Vollständig ausgefülltes Formular
  • Genehmigungen und Nachweise
  • ggfs. Handelsregister-Auszug

8. Anmeldung für den Rundfunkbeitrag beim ARD ZDF Deutschlandradio Beitragsservice (GEZ)

Nutzen Sie Ihre Ferienwohnung selbst, gilt diese als Zweitwohnsitz Sie zahlen den regulären Rundfunkbeitrag in Höhe von 18,36 € (Stand: August 2021). Wenn Sie Ihre Ferienwohnung ausschließlich an Gäste vermieten, werden folgende zwei Fälle unterschieden:

  • Keine Rundfunkbeiträge fallen an, wenn die dauerhaft vermietete Ferienwohnung sich im selben Gebäudekomplex oder Grundstück wie der private Wohnsitz des Vermieters befindet.
  • Befindet sich dich auf Dauer vermietete Ferienwohnung an einem anderen Ort der Republik gilt sie als „weitere Betriebsstätte“. Rundfunkbeiträge werden in diesem Fall fällig, allerdings erst ab der zweiten weiteren Betriebsstätte und nur ein Drittel des Beitrages (6,12 €).

Hier können Sie Ihre Ferienwohnung zu den Rundfunkgebühren anmelden.

Sonderfälle bei der Anmeldung der Ferienwohnung beachten

Hygienevorschrift – Wann muss man sie beachten?

Falls Ihr Angebot die Bereitstellung von Speisen einschließt, unterliegen Sie den Bestimmungen des Gesundheitsamtes und müssen das Infektionsschutzgesetz beachten. Personen, die mit Lebensmitteln arbeiten, müssen entsprechende Schulungen bei der IHK und dem örtlichen Gesundheitsamt absolvieren.

In bestimmten Fällen kann es sogar sein, dass Sie durch das Angebot von Speisen und weiteren Zusatzleistungen zum Reiseveranstalter werden und dann das Pauschalreiserecht greift. Reiseveranstalter gehören zum überwachungsbedürftigen Gewerbe und brauchen eine Gewerbeanmeldung.

Die private Haftpflichtversicherung & Co.

Es ist empfehlenswert, mit der Versicherung zu klären, ob eine private Haftpflichtversicherung ausreicht, um die gesetzliche Haftung für Schäden von Gästen abzudecken oder ob darüber hinaus der Abschluss einer Betriebs-, oder Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung notwendig ist. Die Abdeckung des Haftungsrisikos ist für Vermieter einer Ferienunterkunft besonders wichtig und sollte als erstes abgesichert sein. Sie sollten daher unbedingt Ihre FeWo bei Ihrer Versicherung anmelden und mit Ihrem Berater den besten Versicherungsschutz finden.

Haben Sie an alles gedacht bevor Sie Ihre ersten Gäste in Ihrer Ferienwohnung empfangen? Die wichtigsten Punkte und häufigsten Fragen, haben wir für Sie zusammengefasst.

FAQ zur Anmeldung der FeWO

Sind Ferienwohnungen genehmigungspflichtig?

Grundsätzlich ist für die Vermietung von Ferienwohnungen und Ferienhäusern keine Genehmigung notwendig, es sei denn in der Region oder Stadt gilt ein Zweckentfremdungsverbot. Dann bedarf es einer Sondergenehmigung des zuständigen Bezirksamts. Ein Antrag auf Nutzungsänderung beim zuständigen Baumamt ist erforderlich, wenn die Wohnung oder das Haus bisher nicht zur Vermietung genutzt wurde. Liegt Ihre FeWo in einem Mehrparteienhaus bedarf es der Zustimmung der Eigentümergemeinschaft.

Wo muss ich eine Ferienwohnung anmelden?

Ihre Ferienwohnung ist beim Einwohnermeldeamt und/ oder Ordnungsamt, beim Finanzamt, bei der GEZ ( = ARD ZDF Deutschlandradio Beitragsservice) und ggfs. beim Gewerbeamt sowie Bauamt und Ihrer Eigentümergemeinschaft anzumelden.

Wann sollte ich eine Ferienwohnung anmelden?

So früh wie möglich, denn erst nach erfolgreicher Anmeldung ist eine Vermietung an Gäste möglich.

Wann muss ich meine Ferienwohnung als Zweitwohnsitz anmelden?

Sie müssen immer dann Ihre FeWo als Zweitwohnsitz beim Einwohnermeldeamt anmelden (und auch eine Zweitwohnsitzsteuer zahlen), wenn Sie diese nicht ausschließlich an Gäste vermieten, sondern auch eine Eigennutzung vorliegt. Auch wenn es nur für einige Wochen im Jahr ist.

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Wir wünschen Ihnen viel Erfolg beim Anmelden Ihrer Ferienwohnung, so dass Sie hoffentlich bald Vorbereitungen für Ihre ersten Feriengäste treffen können. Haben Sie Fragen oder Anmerkungen, schreiben Sie gerne einen Kommentar.

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