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Ferienwohnung & Ferienhaus – Investition & Absicherung

Inhaltsverzeichnis

Lieber Herr Ehrlich, wir freuen uns sehr, dass wir Sie für unser heutiges Interview rund um das Thema Investition und Absicherung von Ferienimmobilien gewinnen konnten. Dort wo hohe Geldbeträge investiert werden, ist das Bedürfnis nach Absicherung besonders groß. Daher schlage ich vor, wir starten direkt.

Stellen Sie sich doch bitte und Ihren Werdegang kurz vor. Wie sind Sie dazu gekommen, sich mit dem Thema Investieren und Finanzen auseinanderzusetzen? Sind Sie selbst Vermieter einer Ferienwohnung?

Florian Ehrlich – Finanz & Investmentberater

Liebe Frau Warnecke, vielen Dank für die Einladung. Ich habe mich schon immer für das Thema Finanzen und Geldanlage interessiert und deswegen direkt nach der Schule eine Ausbildung als Bankkaufmann absolviert. Danach bin ich studienbegleitend über ein Traineeprogramm in die Selbstständigkeit gestartet und habe mich auf das Thema der Ferienimmobilien spezialisiert. Zum einen, weil wir selbst ein Ferienhaus in Österreich betreiben, als auch durch einen guten Freund und Kunden von mir, der sich auf das Thema der Kurzzeitvermietung spezialisiert hat.

Richtige Anlageform finden

Lassen Sie uns mal folgendes konkretes Szenario malen: Ich habe – sagen wir mal – 50.000 € im Laufe der Jahre gespart. Eine eigene Eigentumswohnung (in der ich selbst wohne) besitze ich bereits und der Kredit ist größtenteils abbezahlt. Nun bin ich auf der Suche nach guten Möglichkeit der Altersvorsorge und Anlageformen. Wie gehe ich hier am besten vor, wo informiere ich mich und was sind die ersten Schritte.

Interessante Frage, schauen wir uns das Ganze doch mal an Ihrem Beispiel an: Zuerst sollten Sie sich die Frage stellen, wollen Sie das Thema alleine oder mit einem Berater lösen? Ich nehme hier gerne den Vergleich zum Steuerberater oder Rechtsanwalt. Natürlich muss ich selbst auch verstehen, welche Lösung ich am Ende kaufe allerdings hilft mir hier der richtige Berater, viel Zeit und Geld zu sparen.

Wenn wir uns nun Ihr Beispiel anschauen, würde ich wie folgt in der Beratung vorgehen. Wichtig ist nicht auf Grundlage einiger weniger Infos eine Empfehlung auszusprechen, sondern die Gesamtsituation zu betrachten. Sind die 50.000€ das einzige Vermögen? Wie viel Geld wird als Rücklage benötigt? Gibt es bestehende Verträge? Kommen noch Erbschaften dazu? Wie sieht die Ein- und Ausgabensituation aus? Erst wenn ich die genaue Gesamtsituation kenne, kann ich ein gutes Konzept für den Kunden aufstellen. Dabei greifen verschiedene Bausteine ineinander, damit er nicht nur Vermögen aufbauen kann, sondern es auch richtig schützt und natürlich das ganze steueroptimiert abläuft.

Kriterien der Investition

Besitzer einer Ferienwohnung zu sein über die, dank Vermietung an Urlaubsgäste, Einkommen generiert werden kann…. Für viele eine Traumvorstellung und sicherlich nicht unmöglich, denn (Netto-)Renditen von 2 -5% sind ja durchaus drin, wenn man es richtig angeht…. Doch es ist immer auch eine Frage nach Opportunitäten. Bei Wertpapieren und Aktiendepots ist der Arbeitsaufwand für den Investierenden deutlich geringer. Was muss einem bewusst sein?

Natürlich gibt es wie bei allen anderen Kapitalanlagen auch Chancen und Risiken, die sich hier bieten. Es gibt mehrere Faktoren, die meiner Erfahrung nach für eine Ferienwohnung als Kapitalanlage sprechen. Folgendes sollte man berücksichtigen:

1. Mir ist bewusst, dass es sich hierbei um Vermietungseinnahmen handelt, die ebenso wie andere Einkommen auch einer Steuerpflicht unterliegen.

2. Ich bin mir im Klaren darüber, dass ich ebenso wie bei der eigenen Immobilie Instandhaltungsrücklagen etc. bilden sollte, damit ich einen Investionsstau vermeide.

3. Je nach Region und Lage gibt es vielleicht ein Saisongeschäft, welches ich bei der Preisgestaltung berücksichtigen sollte.

4. Ich muss meine eigene Zeit und Arbeitskraft mit einkalkulieren. Wenn ich selbst nicht vor Ort sein kann, habe ich zuverlässige Ansprechpartner vor Ort?

5. Wie sichere ich die Ferienwohnung richtig ab, um bei einem Schadensfall nicht im Regen zu stehen? Gerade im europäischen Ausland ist es manchmal besser einen deutschen Ansprechpartner zu haben.

Wir alle spüren die Auswirkungen von Corona, der Inflation, der steigenden Energiekosten… Muss man mit einem gewissen Restrisiko in der Ferienhausvermietung einfach leben?

Wie bei vielen Dingen ist es einfach eine Abwägung, welches Ziel ich mit dem Ferienhaus verfolge. Wenn ich die Vermietung richtig angehe, kann ich durch die richtige Vermarktung, die passende Zielgruppe und die richtige finanzielle Strategie mehr Möglichkeiten haben, als ich vielleicht als „Restrisiko“ habe. Wie bei vielen Dingen im Leben: Fortes fortuna adiuvat. („Den Mutigen (Tüchtigen) hilft das Glück“.)

Eigenkapital vorhalten

Bleiben wir mal bei unserem Beispiel mit einem Besitz von 50.000 Eigenkapital. Jetzt gibt es Immobilien mit einem Kaufpreis von 50.000 € aber auch von 500.000 €. Gibt es eine Regel, wie hoch der Anteil an Eigenkapital bei einer Finanzierung sein sollte? Oder Kriterien, die Banken bei der Vergabe von Krediten zu Grunde legen?

Eine feste Regel gibt es natürlich nicht, dennoch empfiehlt es sich bei der Finanzierung einer Ferienwohnung, wie auch bei der Kapitalanlageimmobilie oder auch dem Eigenheim ca 10- 20% Eigenkapital in die Finanzierung mit einzubringen, um zumindest die Kaufnebenkosten nicht finanzieren zu müssen. Je nach Lage und Region kann die Höhe der Kaufnebenkosten variieren. Jetzt erleben wir gerade an den Märkten steigende Zinsen, was natürlich auch auf die Finanzierung Auswirkungen hat. Die Frage, die ich mir stellen muss: Kann ich mir eine Finanzierungsrate bestehend aus 4% Zins und 2-3% Tilgung*, leisten bzw. erziele ich so viele Einnahmen, um die Rate zu begleichen. Auch hier kann ein Finanzierungsexperte eine gute Unterstützung sein, denn häufig erhält man bessere Konditionen, als bei seiner Hausbank. *Beispielhafte Werte zur Veranschaulichung

Anschaffungskosten berücksichtigen

Zu den Anschaffungskosten zählt auch die Ausstattung. „Was ich reingebe, kommt zurück“. Eine Aussage, die man im Zusammenhang mit der Ausstattung vielfach liest. Bloß nicht an der Einrichtung sparen und auf hochwertige Möbel setzen. Denn die Investition kommt über die hohe Auslastung zurück. Stimmen Sie hier zu?

Natürlich gibt es viele Dinge, mit denen ich meine Ferienwohnung aufwerten kann und den Wert der Wohnung steigern kann. Die Frage ist immer: Kann ich damit meine Miete erhöhen oder den Wiederverkaufswert der Immobilie steigern? Ansonsten gilt es auch hier wieder zu prüfen, welche Zielgruppe spreche ich an? Wenn die Zielgruppe zum Beispiel Familien mit kleinen Kindern sind, macht wahrscheinlich eine Couchgarnitur, die leicht zu reinigen ist, mehr Sinn als das teure Samtsofa.

Versicherungsschutz

Die nächste Frage, die aufkommt ist die Frage nach den richtigen Versicherungen. Ohne geht es nicht, doch wie findet man sich in dem Dschungel der Versicherungen zurecht? Oder ist es am Ende überhaupt kein Hexenwerk? Welche Versicherungen sind ein Must-Have?

Gute Frage! Es gibt in Deutschland über 400 Versicherungsunternehmen, Welche liefert dafür jetzt die passende Lösung für mich als Ferienimmobilienvermieter? Wichtig, zuerst einmal sollte ich mir im Klaren darüber sein, dass die Ferienvermietung eine Sondervermietungsform darstellt, welche ich bei der Auswahl der richtigen Lösung berücksichtigen sollte.

Vermiete ich als Eigentümer (Einfamilienhaus oder Mehrfamilienhaus) oder vermiete ich in der Arbitrage*. (*Vermieten von Ferienimmobilien, ohne diese selbst besitzen zu müssen).

Eigentum-VermietungArbitrageVermietung
Ferienwohnungsversicherung (Hausrat ähnlich)Betriebshaftpflicht
wegen evtl. längerer Leerstandszeiten – Wohngebäude (bei MFH meist über die Hausverwaltung schon abgeschlossen)Gewerbeinhaltsversicherung
Immobilienrechtsschutz – Haus und Grundbesitzer HaftpflichtImmobilienrechtschutz – Private Haftpflicht inkl. Forderungsausfalldeckung
Private Haftpflicht inkl. Forderungsausfalldeckung

Starkregen, Erdrutsch, Überflutung: Wetterkatastrophen nehmen zu. Wie kann sich der Vermieter hier richtig absichern?

Sehr wichtiges Thema. Bei der richtigen Absicherung der Ferienimmobilie sollte ich auch immer auf die angesprochenen Risikofaktoren achten. Gerade im Hinblick auf Extremwetterlagen werden Bausteine wie Elementarschäden immer wichtiger.

Wie oft sollte man aus Ihrer Sicht prüfen, ob noch ausreichend und vor allem der richtige Versicherungsschutz besteht?

Ich sitze mit meinen Kunden 1-2 x im Jahr für ein Servicegespräch zusammen. Wir schauen uns an, ob der gemeinsam erarbeitete Plan weiterhin passt und natürlich überprüfe ich auch die bestehenden Verträge, wenn sich preislich oder leistungstechnisch eine Verbesserung ergibt, schlage ich meinen Kunden einen Wechsel vor.

Meine Ferienimmobilie liegt im Ausland. Wozu raten Sie? Lieber bei einem deutschen Versicherungsunternehmen oder ortsansässigem Versicherer versichern?

Die Frage ist: Weiß ich was ich will? Dann kann ich auch zu einem Versicherer vor Ort gehen. Zum Beispiel ist unsere Immobilie in Österreich auch über einen österreichischen Versicherer abgesichert. Wenn ich allerdings im europäischen Ausland Ferienimmobilien besitze und nicht der Landessprache mächtig bin, kann ein deutscher Versicherer mit deutschem Bedingungswerk und entsprechende Sachverständige die nötige Sicherheit im Schadensfall bieten.

Wir wollen alle sparen in der heutigen Zeit. Macht es Sinn, jetzt die Tarife verschiedener Versicherungen zu vergleichen und eventuell einen Wechsel vorzunehmen?

Natürlich macht ein Vergleich und ein entsprechender Wechsel bei Besserstellung immer Sinn. Damit reduzieren wir unsere Ausgaben und haben mehr Geld für den Vermögensaufbau frei.

Sollte man alle Versicherungen bei einem Versicherungsunternehmen abschließen oder auf mehrere verteilen?

Es kommt auf die persönliche Situation an. Wenn bei einem Preis-Leistungs-Vergleich eine Gesellschaft in allen Bereichen am besten abschneidet, warum nicht? Das kommt aber eher selten vor.

Wenn der Versicherungsschaden da ist. Welche Fehler werden häufig beim Erfassen und der Meldung des Schadens gemacht und worauf sollte geachtet werden?

Einige Fragen, die für den Beginn helfen können:

  • Wann ist der Schaden aufgetreten, wann wurde der Schaden gemeldet?
  • Ist der Schaden richtig dokumentiert worden?
  • Ist die Haftungsfrage einwandfrei geklärt worden?
  • Hierbei können verschiedene Fehler auftreten. Der beste Rat lautet deshalb: Ruf deinen Berater an, der dich vor einigen Fehler schützen kann.

Lieber Herr Ehrlich, wir danken Ihnen ganz herzlich für das interessante Gespräch. Wir empfehlen Sie gerne weiter.

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