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Ferienwohnung als Kapitalanlage

Blick aufs Meer oder die Berge, Ruhe und Natur – die Sehnsucht nach einem eigenen Ferien­haus ist bei vielen Menschen groß. Gleichzeitig lockt der Gedanke, durch die Vermietung ­attraktive Renditen zu erwirt­schaften. Eine Ferienwohnung als Kapitalanlage ist in Deutschland zunehmend begehrt. Laut IfD Allensbach besitzen im Jahr 2020 rund 1,26 Millionen Menschen in Deutschland ein Ferienhaus oder eine Ferienwohnung. Ein Jahr zuvor waren es erst 1,04 Millionen Immobilienbesitzer. Doch: Kann man mit einer Ferienwohnung Geld verdienen? Lohnt es sich, ein Ferien­haus oder eine Ferien­wohnung zu kaufen und zu vermieten?

Info: Untersuchungen zeigen, dass bei Ferienimmobilien Renditen von 2 bis 5 Prozent durch­aus möglich sind. Dennoch ist Vorsicht geboten: Der Kauf einer Ferien­wohnung ist per se keine sichere Geld­anlage, sondern eine unternehmerische Investition mit Chancen und Risiken.

Ob sich der Kauf und die Vermietung einer Ferienwohnung oder eines Ferienhauses lohnt, darüber entscheiden Preis, Lage, Ausstattung und laufende Kosten – und nicht zuletzt eine professionelle Verwaltung und Vermarktung. Einige Anbieter von Ferienimmobilien rechnen teilweise mit opti­mistisch hohen Miet­einnahmen und setzen die Kosten in der Renditerechnung zu niedrig an.

Wer auf der Suche nach einem Ferien­haus als Geld­anlage und Altersvorsorge ist, sollte beim Kauf deshalb einige Kriterien beachten. Eine Muster­rechnung zur Ermitt­lung der anfäng­lichen Miet­rendite einer Ferienwohnung hilft, alle Erträge und Kosten realistisch einzuschätzen und die geplante Investition zu beurteilen. Zudem gilt es bei der Recherche nach einem geeigneten Objekt, darauf zu achten, ob das Nutzungsrecht geklärt ist. Auch mit der möglichen Wertsteigerung sollte man sich bestenfalls auseinandersetzen, wenn die Ferienwohnung als Kapitalanlage dienen soll.

Ferienwohnung als Kapitalanlage
Ferienwohnung oder Ferienhaus kaufen: Was ist wichtig?

Kriterium 1: Klären Sie die geplante Nutzung der Ferienwohnung

Zu Beginn müssen Sie sich klar werden, wozu Sie eine Ferien­wohnung oder ein Haus erwerben wollen. Geht es darum, den eigenen Urlaub dort zu verbringen oder steht eher die Vermietung an ­Ferien­gäste und damit die Rendite im Vordergrund? Soll das Ferienhaus oder die Ferienwohnung ­später als Altersruhesitz dienen? Eignet sich das Objekt für die geplante Nutzung?

  • Nicht jede Immobilie darf als Ferienobjekt vermietet werden. Ein Blick in die jeweilige Baunutzungsverordnung ist daher Pflicht, wenn Sie einen Fehlkauf vermeiden möchten.
  • Grundsätzlich gilt, dass in reinen Wohngebieten Ferienvermietungen nicht erlaubt sind (Ausnahme sind Einliegerwohnungen nach Beantragung).
  • In Mischgebieten sind Vermietungen generell erlaubt. Wurde die Immobilie jedoch bisher als Hauptwohnsitz genutzt und soll zukünftig als Feriendomizil angeboten werden, muss die Nutzungsänderung bei der zuständigen Behörde beantragt werden. Achtung: Nicht immer werden die Anträge bewilligt.
  • Nicht zuletzt kann es für das Objekt selbst Einschränkungen geben. So kann eine Wohneigentümergemeinschaft das Vermieten an Feriengäste ausschließen.
  • Umgekehrt gibt es Immobilien, für die der Bebauungsplan klar regelt, dass sie an wechselnde Mieter vermietet werden müssen. Dies ist häufig in Ferienanlagen oder reinen Erholungsgebieten der Fall; die Immobile als Alterssitz scheidet bei diesen Objekten damit aus. Prüfen Sie daher immer auch, ob eine dauerhafte Nutzung der Immobilie als Hauptwohnsitz in dem Gebiet erlaubt ist.

Kriterium 2: Die richtige Art des ­Ferien­objekts wählen

Als nächstes müssen Sie die Entscheidung treffen, ob Sie ein individuelles Haus, eine Wohnung oder eine Immobilie in einer Ferien­anlage bevorzugen. Der Kauf eines einzelnen Objektes empfiehlt sich für diejenigen, die sich selbst um ihre Immobilie kümmern möchten. Als Eigentümer können Sie dort einfacher Urlaub machen und auch im Alter dauerhaft leben. Auch eine spätere Veräußerung oder feste Vermietung ist einfacher. Unflexibler, aber bequemer, sind Immobilien, die Teil einer Ferien­anlage sind. Hier gibt es in der Regel einen Vermietungs­service, also Betreiber oder Agenturen, die sich um Verwaltung, Instandhaltung und andere Aufgaben kümmern − zu im Vergleich hohen Neben­kosten.

Info: Was macht ein Immobilienmakler? Er nimmt eine Bewertung der Immobilie auf Basis von Vergleichsobjekten, Marktanalysen und Erfahrungswerten vor. Er prüft Grundrisse, Lagepläne, Teilungserklärungen, recherchiert den Sanierungsstatus, stellt die Energiewerte eines Objektes zusammen und prüft die Baunutzungsverordnung. Zudem erstellt er das Exposee und entwirft eine Marketing- und Verkaufsstrategie. 

Kriterium 3: Die Lage ist das A und O

Wo lohnen sich Ferienimmobilien?

Fragt man einen Immobilienmakler nach den drei wichtigsten Kriterien für den Kauf einer Ferienwohnung, bekommt man als Antwort: „Lage, Lage, Lage“.

Der Standort und die umliegende Infrastruktur ist entscheidend, weil er unveränderlich ist: sozusagen ein K. O.-Kriterium. Wer hier einen Fehler macht, kann ihn nicht mehr ausgleichen. Werfen Sie also einen detaillierten Blick auf Makro- und Mikrolage der Ferienwohnung oder des Ferienhauses.

Investieren Sie in eine Ferienimmobilie in einer beliebten Urlaubsregion, wird sich das gute Image und die Werbung der Destination automatisch auf Ihre Ferienwohnung übertragen. Eine kleinere Immobilie an einem beliebten Ferienort ist unterm Strich oft die bessere Kapitalanlage als eine große Ferienwohnung an einem unbekannten Ort.

Tipp: Überteuerte Touristen-Hotspots sollten Sie meiden. In Hochburgen sind die Kauf­preise mitunter so horrend, dass sie über Mieteinnahmen kaum noch hereinholt werden können. Eine gute Faustregel: Wer Rendite machen will, sollte pro Quadratmeter nicht mehr als 10.000 € bezahlen.

Planen Sie z.B. einen Kauf an der Ostsee oder Nordsee, gilt an der Küste stets: Je näher das Meer, desto höher ist zwar der Quadratmeterpreis, aber desto besser ist auch die Auslastung. In den Sommermonaten lässt sich an den deutschen Küsten von Nordsee und Ostsee fast alles vermieten, die Königsdisziplin besteht jedoch darin, auch in der Nebensaison eine gute Auslastung zu erzielen.

Worauf sollte ich bei der Lage der Ferienwohnung achten

Prüfen Sie detailliert die Verkehrsanbindung, den öffentliche Nahverkehr, Einkaufsmöglichkeiten, Bars und Restaurants, Sport- und Freizeitaktivitäten, Parks und Spielplätze, Strände und Schwimmbäder. Dabei sollten sie sich immer über Ihre gewünschte Zielgruppe im Klaren sein und welche Anforderungen sie haben.

Stets wichtig ist für Urlaubsgäste die gute Erreichbarkeit der Ferienimmobilie mit Zug oder Auto und ausreichende Parkplätze in direkter Nähe. Denn wer möchte gerne im Urlaub seine Koffer, Ferieneinkäufe oder Kinder kilometerweit schleppen?

Eine Ferienunterkunft direkt an einer Hauptverkehrsstraße oder an einem Bahndamm wird selbstverständlich weniger Interessenten finden als eine Immobilie in Strandlage. Stellen Sie auch die Zukunftsfrage: Sind z.B. Grundstücke in unmittelbarer Nähe, auf denen in Zukunft neue Bauten entstehen und die den Meerblick zunichtemachen können?

Tipp: Wann immer Ihnen eine Immobilie in der ersten Reihe zu einem akzeptablen Preis angeboten wird: zugreifen!

Kriterium 4: Kennen Sie Ihre gewünschte Zielgruppe vor Erwerb

Welche Zielgruppe möchten Sie mit Ihrer Ferienwohnung als Kapitalanlage ansprechen? Familien mit Kindern haben andere Präferenzen als junge Singles und ältere Paare – allein schon beim Flächenbedarf. Paare ohne Kinder suchen häufig zwischen 40 bis 60 Quadratmetern und einem Schlafzimmer, Familien hingegen bevorzugen Ferienunterkünfte mit 80 bis 100 Quadratmetern und zwei bis drei Schlafzimmern.

Bei der Auslastung von Ferienwohnung zählt auch die Ausstattung.
Ein Kamin in der Ferienwohnung kann die Auslastung in der Nebensaison steigern.

Kriterium 5: Gute Ausstattung bieten

Für eine erfolg­reiche Vermietung zählt neben Standort und Preis vor allem eine tolle Ausstattung. Ferien­gäste legen Wert auf eine moderne Küche, schnelles W-LAN und ein zeitgemäßes Badezimmer. Wechselnde Feriengäste bedeuten eine höhere Abnutzung des Inventars. Achten Sie daher auf Qualität und robuste Materialien.

Tipp: Mit der gewählten Ausstattung können Sie sich vom Wettbewerb abheben und die Auslastung in der Nebensaison steigern. Immobilien, die sich nicht in erster Reihe befinden, müssen auch mit inneren Werten punkten. Mit Extras wie einem Kamin oder einer Sauna schaffen Sie Vorteile, überzeugen Sie Gäste und erhöhen Vermietungschancen in der Nebensaison.

Kriterium 6: Ist die Ferienwohnung den Kaufpreis wert ?

Einnahmen und Ausgaben realistisch kalkulieren

Wie teuer darf eine Ferienwohnung sein? Kaufpreis und spätere Einnahmen sind wichtige Berechnungsgrößen bei der Frage, ob sich die Anschaffung lohnt. Um ermitteln zu können, ob sich der Kaufpreis der Immobilie für Sie rechnet, sollten Sie die zu erwartende Jahresmiete zur Berechnung nutzen. Durchschnittliche Mietpreise lassen sich durch Konkurrenzrecherche bei Onlineportalen wie www.ferienhausmiete.de ermitteln.

Experten raten bei einer normalen Mietimmobilie, einen Kauf nur dann vorzunehmen, wenn der Kaufpreis maximal das 20fache der zu erwartenden Jahresmiete ist.

Eine Ferien­immobilie rechnet sich wirt­schaftlich erst, wenn sie im Laufe des Jahres ausreichend vermietet wird. Doch die Auslastung ist die große Unbe­kannte. Im Schnitt beträgt sie gut 50 Prozent. Auskunft über die in einer Region üblichen Auslastungsquoten können Kapitalanleger in der Regel auch über die örtlichen Tourismusagenturen bekommen. Bei Bestandsimmobilien können Sie auf Erfahrungswerte zurückgreifen.

Tipp: Rechnen Sie bei Ihrer Kalkulation der Rendite nicht mit zu hohen Auslastungsquoten. Hinterfragen Sie kritisch, wenn Auslastungsquoten von 60-70% in der Renditerechnung zu Grunde gelegt werden. Der Maklerverband IVD hat berechnet, dass sich die Investition in eine Ferienwohnung dann lohnt, wenn Sie es schaffen, diese 17 Wochen im Jahr zu vermieten. Eine gute Faustregel ist demnach, dass eine Ferienimmobilie sich mit 120 vermieteten Tagen pro Jahr finanziell rechnen sollte.

Welche Kosten fallen bei einer Ferienwohnung an?

Besser als die Auslastung vorher­sagen lassen sich dagegen die Kosten. Dazu zählen nicht nur die ­Betriebs- und Vertriebs­kosten, sondern auch Renovierungs-, Modernisierungs- und ­Instandhaltungs­kosten. Diese sind nicht zu vernachlässigen und unbedingt in der Renditerechnung zu berücksichtigen. Die Erwartungshaltung der Gäste ist hoch. Sie sollten daher alle 2 Jahre mit einem neuen Anstrich rechnen, auch sollte das Mobiliar regelmäßig ausgetauscht werden.

Bitte beachten: Durch häufige Mieterwechsel fallen viel häufiger Renovierungen oder Möbel- und Geräteaustausch an als in einem normalen Mietobjekt. Am Meer kann es auch zu wetterbedingten Instandhaltungskosten (z.B. an Gebäudeaußenseiten) kommen. Planen Sie daher ausreichendes Budget ein.

Hilfreich ist ein Blick in die Protokolle der Eigentümerversammlung. Sind zusätzliche Investitionen am Gemeinschaftseigentum vorgesehen? Wird eine gemeinsame Gebäudeverwaltung beauftragt? So können Sie Zusatzkosten richtig kalkulieren.

Kriterium 7: Verwaltung und Vermarktung richtig einschätzen

Sie müssen sich im Klaren sein, dass bei der Kurzzeitvermietung der Aufwand für die Verwaltung und Vermarktung viel höher ist als bei der Langzeitvermietung. Insbesondere, wenn sich z.B. der Standort des Hauses im Ausland befindet und Sie nicht vor Ort sind.

Wer kümmert sich um meine Ferienwohnung? Wer verwaltet mein Ferienhaus?

Viele Eigentümer geben Verwaltung, Betreuung der Gäste und den Vertrieb komplett in die Hände einer Agentur. Den Service lassen sich Agenturen mit ca. 20-25 Prozent des Mietpreises gut bezahlen. Übernehmen Sie diese Aufgaben wie z.B. das Inserieren auf Portalen und die Kommunikation mit den Gästen, können Sie Kosten senken. Doch auch Ihre eigene Arbeitsleistung sollten Sie in die Kalkulation mit einfließen lassen. Sind Sie nicht direkt vor Ort, müssen Sie gutes Personal (Reinigungskräfte, Gärtner etc.) finden, dem Sie vertrauen.

Kriterium 8: Richtige Finanzierung einer Ferienimmobilie

Wie finanziere ich meine Ferienwohnung?

Nicht alle Banken vergeben Kredite. Oftmals sind Banken bei der Finanzierung von Ferienimmobilien zurückhaltend. Viele Banken vergeben Kredite nur für Ferienimmobilien, die auch dauerhaft als Wohnung genutzt werden können. In der Regel verlangen Banken Nachweise über die prognostizierte Auslastung und zu erwartenden Mieteinnahmen. Käufer werden bei vielen Banken als Kapitalanleger eingestuft und erhalten einen Zinsaufschlag bis zu 0,1 Prozent.

Die Investition in eine Ferienimmobilie ist mit Risiken verbunden, da:

  • Mieteinnahmen schwer kalkulierbar und unsicher sind (wie z.B. bei längerem Leerstand zu Corona-Zeiten)
  • Wertsteigerungen nicht sicher sind (zweite Reihe ohne Meerblick ist z.B. deutlich weniger wert)
  • eine weniger emotionale Bindung der Eigentümer an das Objekt unterstellt wird
  • dadurch die Gefahr eines vorzeitigen Verkaufs größer ist

Eine Finanzierung zu 100% ist zwar bei guter Bonität und hohen Absicherungs-Anforderungen der Bank an den Käufer möglich. Es ist aber ratsam, mindestens 40-50 % Eigenkapital einzubringen.

Ferienimmobilien in Eigennutzung oder als Zweitwohnsitz in einer tollen Ferienregion an der Ostseeküste klingen traumhaft, doch was müssen Sie dabei beachten? Für viele Eigentümer ist die Ferienwohnung als Steuersparmodell interessant. Ausführliche Informationen zu Steuern bei einer Ferienwohnung erhalten Sie in unserem Beitrag: Die besten Steuertipps der Ferienhaus-Vermietung.

Wo finanziere ich meine Ferienwohnung?

Nicht selten sind regionale Sparkassen oder Volksbanken ein guter Ansprechpartner, da sie den Markt vor Ort gut kennen. Das Gleiche gilt im Übrigen auch für lokal-ansässige Immobilienmakler. Sie kennen den regionalen Markt genau, schätzen die Marktlage richtig ein und greifen auf ein lokales Netzwerk zurück.

Renditerechnung Ferienwohnung

Wann lohnt sich der Kauf einer Ferienwohnung?

Wir empfehlen, den Kauf einer Ferienwohnung als Kapitalanlage nur dann in Erwägung zu ziehen, wenn Sie bereits über ausreichend Vermögen in anderen Anlageformen verfügen.

Noch wichtiger wird die Berechnung von Renditeszenarien, wenn Sie Ihre Immobilie über einen Kredit finanzieren. Berücksichtigen Sie unbedingt, dass Sie die Kreditraten auch dann noch bedienen können, wenn Sie eine oder zwei schlechte Saisons in Kauf nehmen müssen.

Tipp: Als Vermieter sollten Sie nicht auf eine Gästebuchung angewiesen sein, um die monatliche Rate für die Finanzierung der Ferienimmobilie aufbringen zu können. Hier bedarf es ausreichender Rücklagen, die Sie auch bei mehreren verregneten Sommern oder anderen externen Faktoren (wie die Corona-Pandemie) ruhig schlafen lassen.

Wie rentabel ist eine Ferienwohnung?

Zur Beantwortung dieser Frage sollten Sie eine Berechnung der möglichen Nettomietrendite vornehmen. Unter der Nettorendite einer Immobilie versteht man vereinfacht ausgedrückt die Verzinsung des Kapitals (vor Steuern) und nach Berücksichtigung aller immobilienbezogenen Kosten. So können Sie als Anleger die Kapitalanlage besser beurteilen.

Beispielrechnung für eine ca. 85 qm große Ferienwohnung

1. Investitionskosten
Kaufpreis (inkl. Stellplatz)290000
Kosten für Möbel/Inventar+21000
Kaufnebenkosten (Grunderwerbssteuer, Notar- und Grundbuchkosten,
je nach Bundesland 5,5 bis 8,5 Prozent des Kaufpreises)
+24650
Maklerprovision für Käufer 
Gesamtkosten bei Kauf335650
2. Einnahmen und laufende Kosten pro Jahr
Erwartete Mieteinnahmen25 000
Vermietung und Betreuung bei Fullservice
(etwa 20 bis 25 Prozent der Mieteinnahmen)
-6000
Hausgeld/Bewirtschaftungskosten/ Wirtschaftsplan-2700
Abschreibung auf Möbel Inventar
(etwa 10 Prozent der Anschaffungskosten)
-2100
Renovierung/Instandhaltung
(etwa 12 bis 15 Euro pro qm)
-1200
Sonstige Kosten (Strom, Internet, Rundfunkgebühren,
Steuerberatung, Versicherung)
-1300
Jahresreinertrag11700
3. Anfängliche Mietrendite
Kaufpreis als Vielfaches des Jahresreinertrages
(Kaufpreis mit Möbeln/Jahresreinertrag)
26,6
Nettomietrendite
(Jahresertrag/Gesamtkosten bei Kauf)
3,48 %
Renditeberechnung Ferienwohnung

Hinweis: Wir haben diesen Beitrag und die Renditeberechnung nach bestem Wissen und Gewissen erstellt. Er erhebt keinerlei Anspruch auf Vollständigkeit, Aktualität und stellt keine Rechtsgrundlage dar. Bitte beachten Sie, dass unser Muster zur Renditeberechnung nur Anhaltspunkte gibt und Sie zur Sicherheit einen Finanzberater hinzuziehen sollten.

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