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Explosion der Energiekosten und Auswirkungen auf die FeWo-Branche – Rechtssicherer Umgang mit Preiserhöhungen

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Kein anderes Thema beschäftigt die FeWo-Branche so stark wie die Kostenexplosion bei den Energiepreisen. Heizöl, Erdgas und Strom: Dass überall die Preise in schwindelerregende Höhen steigen, stellt viele Gastgeber vor Herausforderungen. Viele Fragen: Ist eine nachträgliche Preiserhöhung für die Ferienwohnung möglich?

Doch nicht nur die Energiepreise geben Anlass zur Sorge, auch müssen höhere Kosten für beispielsweise Hygieneartikel und Personal neu einkalkuliert werden. Hinzu kommt, dass durch die Corona-Pandemie finanzielle Reserven sowohl bei Gästen als auch Gastgebern aufgebraucht sind. Doch wie kann mit der Umlegung der Zusatzkosten, die durch Preissteigerungen entstehen, rechtssicher umgegangen werden? Mit diesem Artikel wollen wir die wichtigsten Fragen beantworten.

Die Ausgangslage

Natürlich kann Energiesparen eine Möglichkeit sein und auch der Umstieg auf erneuerbare Energien und das Voranschreiten der Digitalisierung können helfen, der Kostenexplosion auf mittel- und langfristige Sicht entgegenzuwirken. Mithilfe einer intelligenten Heizungssteuerung hat zum Beispiel das AZIMUT Hotel Dresden seinen Energieverbrauch um 28 Prozent gesenkt. Doch gerade in Ferienwohnungen wird oftmals noch an Dingen, wie sparsamen Elektrogeräten oder einer guten Isolation gespart, was bei den Energiekosten dann doppelt zu Buche schlägt. Und auch das Gästeverhalten während des Aufenthaltes spielt beim Energieverbrauch eine Rolle.

Doch, wenn wir ehrlich sind: Kurzfristig ist das Einsparpotential begrenzt. Gerade in den Wintermonaten können Gastgeber weder die Heizung in den Ferienunterkünften massiv herunter drehen, noch kann der Pool signifikant kälter gemacht werden. Schließlich möchten Urlauber die schönste Zeit des Jahres genießen.

Zudem lassen sich auch Buchungen, die z.B. für Silvester schon frühzeitig eingegangen sind, nachträglich nicht „teurer“ machen. Lediglich für Neubuchungen, wie z.B. zu Ostern und die kommende Sommersaison 2023 können und sollten! die Preise angepasst werden.

Nachträgliche Preiserhöhung für Ferienwohnung: Nicht empfehlenswert

Uns erreichen derzeit vermehrt Anfragen unserer Vermieter, wie mit der Umlegung der Zusatzkosten, die durch Preissteigerungen entstehen, rechtssicher umgegangen werden kann.

Ein Gastgeber tritt mit der folgenden Frage an uns heran:

Für die Saison 2023 müssen wir Vermieter von Ferienhäusern mit weiteren Kosten für Strom und Energie rechnen. Um diese steigenden Kosten etwas aufzufangen, welcher Weg ist sinnvoll und rechtlich richtig:

  • sofortige Erhöhung der Ferienhausmiete für die Saison 2023 oder
  • eine Anpassungsklausel im Ferienhaus-Mietvertrag mit der Option einen Beitrag XY nachzufordern, sollten die Preise im weiteren Jahresverlauf weiter steigen.

Wir möchten hierzu eine Handlungsempfehlung geben, weisen jedoch ausdrücklich darauf hin, dass unsere Hinweise eine erste Orientierung sind und wir bitten um Verständnis, dass sich einfache, pauschale Antworten nicht immer geben lassen. Unser Beitrag stellt ausdrücklich keine Rechtsberatung dar und kann eine Konsultation eines Rechtsanwalts im Einzelfall nicht ersetzen.

Können Preise nach Abschluss eines Mietvertrages für die Ferienwohnung mit dem Gast angepasst werden?

Für alle Verträge gilt: Verträge sind einzuhalten. Sollten Sie also bereits einen Vertrag mit einem Gast eingegangen sein, so ist eine nachträgliche Anpassung des Vertrages der Höhe nach nur möglich, wenn Sie dies rechtswirksam vertraglich innerhalb einer Preisanpassungsklausel vereinbart haben. Eine Ausnahme gilt allein beim Pauschalreisevertrag nach § 651g. Da dies für Vermieter von Ferienwohnungen und Ferienhäusern eher die Ausnahme ist, soll der Pauschalreisevertrag im Weiteren nicht berücksichtigt werden.

Ist eine Preisanpassungsklausel im Mietvertag oder in AGB rechtwirksam und sinnvoll?

Wir sind grundsätzlich der Auffassung, dass eine Anpassungsklausel im Mietvertrag (auch Preisanpassungsklausel genannt) eher ungeeignet ist, steigende Beschaffungs- und Energiekosten zu kompensieren.

Denn aufgrund der vielschichtigen Kriterien sind Preisanpassungsklauseln im Vertrag oder in AGB sehr risikobehaftet. Denn eine Klausel, die nicht die Anforderungen der Rechtsprechung erfüllt, ist unwirksam.

Bei Preisanpassungen in AGB wäre zunächst zu beachten, dass die Vorschrift des § 309 Nr. 1 die klauselmäßige Vereinbarung von sog. kurzfristigen Preiserhöhungen in Verträgen mit einer Laufzeit von maximal vier Monaten ausnahmslos verbietet.

Zudem müsste der Vermieter, der die AGB anwendet, genau darlegen, welche Preise sich konkret erhöht haben. Er müsste auch den Einfluss, den diese Preiserhöhung auf den Gesamtpreis hatte, dem Vertragspartner (Gast) transparent aufzeigen. Im Gegenzug dürfen nicht nur Preiserhöhungen, sondern es müssen auch Preissenkungen weitergereicht werden.

Wir möchten betonen, dass individuelle Vertragsvereinbarungen zur Preisanpassung nicht unmöglich sind. Um aber Risiken und Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden, sollten diese nur nach einer Rechtsberatung bzw. Prüfung durch einen Rechtsanwalt angewandt werden.

Letztendlich kommt es immer auch auf die Umstände des Einzelfalles an. Nach unserer Auffassung ist es für Gast und Gastgeber transparenter und rechtssicherer, wenn die Endpreise bei Vertragsschluss bereits feststehen. Insofern sollten die Kostenbestandteile im Vorfeld genau analysiert und in den Mietpreis einkalkuliert werden.

Bitte beachten: Planen Sie einen pauschalen Energiekostenzuschlag für zukünftige Buchungen? Laut der Verbraucherzentrale Thüringen sind Energiezuschläge grundsätzlich zulässig. Vor Ort Ihre Gäste mit einem Energiezuschlag zu überraschen, ist hingegen rechtlich nicht erlaubt. Bedeutet: Als Gastgeber dürfen Sie nicht mit einem vermeintlich günstigen Preis werben, der erst später durch einen Energiezuschlag teurer wird. Nach der deutschen Preisangabenverordnung (PAngV) müssen Endpreise alle nicht optionalen Zusatzkosten enthalten. Sie können aber natürlich in der Beschreibung darauf aufmerksam machen, dass im Übernachtungspreis aktuell ein Energiezuschlag enthalten ist.

Tipps zur Weitergabe von Kostensteigerungen und der Erhöhung der Mietpreise

Auch wenn es schmerzt: Alles wird teurer und dies erfordert auch Preisanpassungen bei Ferienhäusern und Ferienwohnungen. Denn eine vernünftige kaufmännische Kalkulation muss beinhalten, dass Kostensteigerungen auch an Gäste weitergegeben werden. Da aktuell sehr viele Unternehmen bis hin zu ganzen Branchen ihre Kunden über Preiserhöhungen informieren, ist es vielleicht auch ein ganz guter Zeitpunkt.

Preiserhöhungen „aus dem Bauch“ heraus sind dabei unbedingt zu vermeiden. Denn natürlich können zu extremen Preiserhöhungen auch zu einem Buchungsrückgang führen und der Geldbeutel vieler Gäste ist ohnehin schon stark belastet. Keine einfache Aufgabe für Gastgeber. Eine genaue Kalkulation ist stets die Voraussetzung für eine Preisanpassung. Die folgenden wichtigen Schritte sollten Sie beachten:

1. Ermitteln Sie die genauen Kostensteigerungen und arbeiten Sie diese in Ihre Kostenkalkulation ein bevor Sie Ihre Preise festlegen.

Laut der neuesten Energiespar-Verordnung sind Gas- und Wärmelieferanten verpflichtet, ihre Kunden über den Energieverbrauch und die damit verbundenen Kosten, über die Auswirkungen der aktuellen und möglicherweise noch kommenden Energiepreiseinsparungen und über mögliche Einsparpotenziale frühzeitig, mindestens aber zu Beginn der Heizsaison zu informieren.

Bedenken Sie, dass es nicht nur Kostensteigerungen bei der Energie sondern auch bei anderen Posten geben kann.

2. Prüfen Sie im nächsten Schritt, ob nicht auch Einsparungen möglich sind.

Überlegen Sie, was Sie sonst noch tun können. Es gibt viele kleine Möglichkeiten, Energie zu sparen, ohne dass die Gastzufriedenheit darunter leiden muss.

Ein paar Möglichkeiten sind:

• programmierbare oder smarte Thermostate für energieeffizientes Heizen
• allgemeine Einstellung der Heizung kontrollieren

• Mehrfachsteckdosen mit An/Aus-Schalter zum Stromladen einsetzen

• keine Möbel vor die Heizkörper stellen
• energiesparende Geräte und Beleuchtung nutzen
•Gäste durch freundliche Anmerkungen in der Gästemappe dazu motivieren, Energie und Wasser zu sparen

3. Machen Sie sich Gedanken zu Ihrer Umsatzerwartung

Nachdem die neue Kostensituation transparent ist, geht es an die Prüfung der Umsatzerwartung. Wie könnte eine belegungsschonende Preisanpassung erfolgen? Gastgebern, die sich schon länger mit einer dynamischen Preisgestaltung beschäftigen und differenzierte Saisonpreise anbieten, fällt es vermutlich leichter, den größten Teil der nötigen Preisaufschläge auf die nachfragestarken Tage zu verteilen als auf die ohnehin schwachen „Saure-Gurken-Tage“.

4. Kommunizieren Sie mit Stammkunden Ihrer FeWo

Gerade mit guten Stammkunden sollte man im Vorfeld einer ungeplanten Preiserhöhung das Gespräch suchen. Vielleicht ist eine besondere Strategie für die Stammgäste eine gute Maßnahme. So könnten Sie Stammgästen das Privileg einräumen, zunächst ein paar Wochen noch zu den alten Preisen buchen zu können.

5. Beobachten Sie die Wirkung der Anpassungen

Eine permanente Beobachtung ist wichtig, um ggf. rechtzeitig gegenzusteuern. Am Ende zählt nicht der erzielte Durchschnittspreis oder die Belegung alleine, sondern der Ertrag, der am Ende des Jahres erzielt wurde.

6. Behalten Sie Mitbewerber im Blick und tauschen sich aus

Analysieren Sie den Markt. Achten Sie auf die Preise der Mitbewerber. Auch diese sind durch die steigenden Energiepreise gezwungen, die Mietpreise zu erhöhen – denn letztendlich sind auch sie gezwungen steigende Preise an den Endverbraucher weiterzugeben.

Sicherlich wird der Umgang mit den steigenden Energiekosten auch ein wichtiges Thema auf der diesjährigen DOMIZIL Husum sein. Wir sind dabei – Sie auch?

Stromkosten nach Verbrauch abrechnen: eine Option?

Die Abrechnung nach Verbrauch ist in Dänemark bei Ferienhäusern bspw. gang und gäbe. Auch hierzulande rechnen einige (wenige) Vermieter die Stromkosten bereits nach Verbrauch mit den Gästen ab und animieren bestenfalls ihre Gäste damit auch zu einem vernünftigeren Umgang mit den Ressourcen. Ist dies auch die Zukunft in Deutschland? Auch die Regierung setzt derzeit auf einen gedrosselten Basispreis und bei übermäßigem Verbrauch auf erhöhte Preis.

Hier würde uns Ihre Meinung interessieren? Haben Sie bereits damit Erfahrungen gemacht?

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6 Antworten

  1. Hallo,
    wir sind Vermieter, die weit weg vom Ferienhaus wohnen, vor Ort aber alles organisiert haben. Alle 2-3 Monate sind wir dann anwesend und schauen nach dem Rechten.
    Bei unserem diesjährigem Aufenthalt nach Ostern, musste mein Mann eine total verschmorte Außensteckdose austauschen. Wir konnten uns das nicht erklären – aber es gibt ja einiges, was Gäste so manchmal tun, was man sich nicht erklären kann…
    Im Sommer wurden wir dann von Nachbarn angesprochen, dass nachts öfter Kabel aus den Fenstern heraushängen… und so kamen wir dann darauf, dass Gäste immer mehr zu Stromdieben werden. Die kommen mit leeren Akkus ihrer E-Autos ins Ferienhaus und laden auf, fahren dann in der Gegend rum und laden auf und fahren sicherlich auch mit voll aufgeladen Autos wieder nach Hause! Das geht zwar bei normalen Haussteckdosen sehr langsam, stört aber nicht besonders, denn man kann das Kabel ja die ganze Nacht dran hängen und Strom ziehen lassen!
    Dass dies sehr gefährlich sein und zu einem Brand führen kann, ist den Gästen entweder egal oder sie wissen es nicht.
    Uns bleibt jetzt gar nichts anderes übrigen, als die Stromkosten vor Ort von unserer Verwalterin einkassieren zu lassen.

  2. Wir halten weiterhin an der Inkludierung von Nebenkosten und Endreinigung in unseren Mietpreis fest.
    Unsere Gäste sind im Allgemeinen sehr umsichtig, sodaß wir was Energieverschwendung anbelangt, bisher keine Bedenken haben mußten.
    Unsere Gäste wissen das die Dusche automatisch nach 8 Min. abschaltet und erneut aktiviert werden muß, was aber niemand tut.
    Desweiteren fahren smarte Heizkörper automatisch in den Frostschutz, wenn ein Fenster, oder eine Außentür geöffnet wird.
    Das gesamte Beleuchtungssystem ist LED basiert, somit ebenfalls sehr energieffizient.
    Die Außenbeleuchtung für Zufahrt, Attika und dem Garten schaltet sich ebenfalls automatisch mit Sonnenuntergang ein und um 23:00 Uhr wieder aus. Schalten die Gäste danach die Beleuchtung nochmals ein, schaltet sie sich immer wieder nach 2 Std. wieder ab.
    Aber auch bei zu extremer Sonneneinstrahlung fahren die Rollläden automatisch herunter, um das Aufheizen des Hauses zu verhindern. Kaum ein Gast nutzt seither noch die Klimaanlage!
    Mit der Ausstattung und dem Komfort eines Hauses ist ersteinmal ein höherer Mietpreis erzielbar, der zudem eine „besser situierte Gästeschaft“ mit sich bringt.
    Hier sind Nebenkosten dann ein Faktor, aber kein Problem, da sie großzügig in den Mietpreis eingepreist werden können.
    Je geringer der Mietpreis, desto größer wird der Faktor „Nebenkosten“ und je mehr wird darüber diskutiert. Es ist schon etwas anderes, ob der Gast € 2000,00 Miete zahlt und € 200,00 Nebenkosten, oder € 500,00 und € 160,00 an Nebenkosten.
    Mein Fazit: Eine sehr gut ausgestattete Immobilie , energieeffizient und bestenfalls Smart Home gesteuert, ist in Zukunft. Wir werden mehr in erneuerbare Energie -Solarmodule und Solarthermie- investieren müssen, da die Ansprüche der Gäste immer höher werden. Z.B. Ladestation für E-Autos, oder Sauna. Es ist doch abwegig zu glauben, dass Feriengäste bereit sind, eine zweite Miete als Nebenkosten zu akzeptieren.
    Nur so werden sich die steigenden Kosten in der Zukunft rechnen lassen.

  3. Wir würden die Energiekosten sehr gerne nach Verbrauch abrechnen; allerdings ist das bei Monteuren, die morgens sehr früh das Haus verlassen, schwierig. Ich könnte es mir aber vorstellen.
    Die Darstellung im Portal ist dann eine andere Angelegenheit. Ich bin doch gesetzlich verpflichtet, Endpreise anzugeben.

  4. Wir rechnen die Energiekosten seit Jahren nach individuellem Verbrauch ab.
    Wir möchten damit erreichen, dass Gäste sorgfältig mit Strom und Wasser umgehen.
    Es ist ein großer Unterschied, ob ich im Winter (Wintersportgebiet) mit Pullover und 20-22 Grad geheizt wird, oder ob das Thermostat auf 25-28 Grad Celsius gedreht wird.
    Auch die Sauna kann damit individuell abgerechnet werden.
    Es gab auch schon Gäste, die dreckige Wäsche mitgebracht haben, da sie es zu Hause nicht mehr geschafft haben zu waschen.
    Teilweise wird in unserer Nachbarschaft mit einer Energiepauschale abgerechnet, die liegt erheblich höher als unser individueller Verbrauch.
    Gastfreundschaft ist sicherlich sinnvoll und sehr wichtig. Sparsamer Verbrauch unserer Ressourccen in Zeiten des Klimawandels und Anstiegs aller Energiekosten steht dem nicht entgegen.

  5. Nachdem der Tourismus-Manager unserer Ferienregion uns in Laufe einer Fortbildung mit Hilfe einer Statistik deutlich vor Augen führte, dass Feriengäste erfahrungsgemäß in Ferienwohnungen 4x soviel Strom verbrauchen, wie zuhause, sind wir nachdenklich geworden und haben darauf reagiert, indem wir die Miete von den Energiekosten getrennt haben. Im normalen Dauer-Mietwohnraum ist doch auch jeder daran gewöhnt, die Miete an seinen Vermieter und die Energiekosten mit Voraus-Abschlägen getrennt zu zahlen. In Anlehnung daran, haben wir dann in jeder Unterkunft durch unseren Elektriker Prepaid-Automaten einbauen lassen, die wir problemlos mit dem jeweils aktuellen Strompreis programmieren können. Nun bezahlt der Gast alles, was er und seine Familie in der jeweiligen Unterkunft an Strom verbrauchen unmittelbar am Automaten. Im Gegensatz zu früher gibt es bei uns heute nur noch selten „Wellnessduscher“ unter unseren Gästen und wenn, dann bezahlen sie ihr Dauerduschen selbst und nicht mehr wir, denn im Zuge unserer Umbauten kommt auch das warme Wasser bei uns nicht mehr aus dem Heizkessel sondern aus der Elektro-Therme. Der Energieverbrauch in den Unterkünften hat sich seitdem enorm verringert. Natürlich war das zu Beginn erst einmal kostenintensiv, denn die Automaten waren nicht ganz billig und der Handwerksbetrieb berechnete seine diesbezügliche Arbeit auch, doch diese Maßnahme hat bereits vor der Energiekostenexplosion unsere Nerven geschont. Wir mussten nicht mehr darüber nachdenken, wenn überall und teilweise Tag und Nacht in allen Räumen das Licht brannte. Auch ist es uns heute egal, ob die Gäste duschen oder sich jeder täglich ein Wannenbad gönnt. Uns stört auch nicht, wenn unsere Gäste die Räume auf 28 Grad hochheizen und statt die Hitze über den Thermostaten zu regeln die Fenster öffnen. Ebenso gelassen bleiben wir, wenn die Gäste gern mit frisch gewaschener Urlaubswäsche heimfahren. Bei uns kann jeder so leben, wie er möchte und muss sich nicht einschränken, denn bezahlt hat er es ja schon. Doch der Nebeneffekt dabei ist, die zuvor genannten Probleme gibt es nun eigentlich garnicht mehr, die Gäste gehen jetzt sehr umsichtig mit der Energie um, das schont natürlich auch die Umwelt und das Geld unserer Gäste und wir müssen uns keine Gedanken machen, wie wir bei so großer Ungewissheit unsere Preise einigermaßen betriebswirtschaftlich kalkulieren können.

  6. Liebe Vermieter, ich leiste gerne meinen Beitrag zur Abrechnung der Energiekosten.
    Zunächst hatte ich einen Pauschalpreis eingepreist, diesen Pauschalpreis konnte ich nicht halten, nachdem ich festgestellt habe, dass durch das Benutzen der Klimaanlage die Kosten je nach Nutzung deutlich angestiegen waren. Ich habe
    mehrmals Geld hinzugezahlt.
    Jetzt rechne ich korrekt nach den Zählerständen die aktuellen Preise ab. Zusammen mit dem Mieter erstelle ich Fotos bei der Ankunft- und bei der Abreise der Gäste von den Zählern. Erfasst werden die Werte in ein Übergabeprotokoll. Wenn möglich erstelle ich die Abrechnung der Verbrauchskosten kurz vor der Abreise der Gäste, zusammen mit den Gästen. Die Verrechnung erfolgt jetzt mit der bereits zuvor vom Mieter geleisteten Vorauszahlung.
    Es ist schön, wenn die Mieter vor der Abreise noch einen kleinen Betrag ausgezahlt bekommen als Zuschuss zu den Rückreisekosten.
    LG

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