Sie suchen nach einem Belegungsplan für Ihre Ferienwohnung, der kostenlos ist? Prima! Denn wer als Neuvermieter erfolgreich durchstarten möchte, sollte gut organisiert sein. Dies ist nicht nur eine Binsenweisheit, sondern in der Praxis tatsächlich auch essenziell. Wer sich gut auskennen möchte, sollte einen Belegungsplan für Ferienwohnung oder Ferienhaus nutzen. Ein gut geführter Kalender kann letztlich den Unterschied über Erfolg und Misserfolg machen. Dabei gibt es eine Reihe an Möglichkeiten, dies besonders einfach und sogar kostenlos handeln zu lassen.

Ihr Ziel sollte es sein, immer den Überblick zu behalten und es auch den Gästen so angenehm und einfach wie möglich zu machen. Mit einem Belegungskalender für Ferienhäuser oder Ferienwohnungen haben Sie die ideale Starthilfe. Wir geben Ihnen im Folgenden Tipps, worauf im Speziellen zu achten ist und welche Lösungen für Sie am besten passen könnten.

Top Tipp: Der kostenlose Belegungskalender

Das Belegungsplan-Widget von ferienhausmiete.de bietet eine einfache, effektive und kostenlose Lösung, um Belegungspläne für Ferienwohnungen oder -häuser auf der eigenen Homepage zu integrieren.

Ideal für Vermieter, die ohne zusätzlichen Aufwand oder spezielle Kenntnisse einen professionellen und aktuellen Belegungsplan auf ihrer Website präsentieren möchten.

So einfach geht’s:

• Registrieren Sie sich kostenfrei als Vermieter/in auf www.ferienhausmiete.de
• Erstellen Sie ein Inserat mit den wichtigsten Informationen, welches nicht zwingend online gestellt werden muss.
• Wählen Sie im Vermieterbereich unter „Siegel – Für Ihre Homepage -Belegungskalender das Widget aus, das auf Ihrer Website anzeigt werden soll.
• Integrieren Sie den Belegungsplan in Ihre Homepage, indem Sie den bereitgestellten Widget-Code in den Quellcode Ihrer Website einfügen.
• Im Vermieterbereich von ferienhausmiete.de können Sie belegte und freie Zeiträume im Belegungsplan eintragen, die dann auf Ihrer Website angezeigt werden.
• Der Kalender passt sich dabei auch immer ideal an das jeweilige Ausgabegerät an – freilich auch an mobile Endgeräte wie Smartphones oder Tablets.

Vorteile:

• Steigerung der Direktbuchungen

• Einfache Integration und Bedienung

• Automatische Aktualisierung

• Kostenlose Nutzung für immer

Jetzt Belegungsplan von Ferienhausmiete.de kostenlos nutzen

Was ist ein Belegungsplan für die Ferienwohnung?

Egal, ob Sie als Begrifflichkeit Belegungskalender, Belegungsplan, Buchungskalender oder Vakanzenkalender benutzen – letztlich läuft es immer auf das Gleiche hinaus. Es geht darum, schnell und simpel zu prüfen, ob ein Ferienhaus oder eine Ferienwohnung für einen bestimmten Zeitraum verfügbar ist. Ein komfortables Handling kommt Vermietern und den Mietern zugute. Bestenfalls verfügt der Kalender über eine Monats- und Jahresdarstellung und bietet die Möglichkeiten, Zeiten farblich zu markieren.

Wer mehrere Ferienwohnungen oder Ferienhäuser sein Eigen nennen darf, sollte darauf achten für jede Einheit einen Belegungskalender zu führen und mit nur einem einzigen Tool den Überblick zu behalten.

Tipp: Beginnen Sie gleich von Beginn an mit der Führung eines Belegungskalenders, denn in Stoßzeiten kann es schon mal drunter und drüber gehen. Wer die Übersicht verliert, verliert mit der Zeit auch seine Gäste.

Die modernen Softwares haben mittlerweile noch weit mehr zu bieten als nur die Darstellung der verfügbaren Zeiten in der Unterkunft. Häufig können Sie Gast-Informationen und Daten anlegen und pflegen. Ist ein Gast häufiger zu Besuch und sind die Daten bereits hinterlegt, geht das Einchecken deutlich schneller und das Ferienvergnügen kann beginnen.

Ebenfalls Gold wert ist eine passende Synchronisierung. Mit digitalen Austauschformaten und Schnittstellen können Sie die Informationen auch an andere Geräte und Kalender übertragen, so dass Sie immer Zugriff haben und Veränderungen in Windeseile vornehmen können.

Wie bekommen Sie einen guten Belegungsplan?

Wir unterscheiden drei Möglichkeiten, um einen Belegungskalender zu benutzen: portalbasierte, softwarebasierte und plug-in-basierte Pläne. Wenn Sie z.B. auf unserem Portal Ferienhausmiete.de inserieren, erhalten Sie einen übersichtlichen Belegungskalender, den Sie für die eigene Webseite kostenlos nutzen können.

Ein solcher Plan kann auch mit anderen Portalen synchronisiert werden. Dies ist wohl die einfachste Variante für Vermieter und Gäste, eine Belegung zu tätigen. Das Handling geht schnell, ist leicht verständlich und die Menüführung ist intuitiv gestaltet.

Natürlich gibt es auch Softwares, die Sie für die Belegungen in Anspruch nehmen können. Wenn Sie eine Seite über WordPress erstellt haben, gibt es auch die Option, einen Belegungskalender (z.T. auch kostenlos) als Plugin zu installieren. Die besten Versionen sind aber mit Kosten verbunden.

Gibt es einen Belegungsplan online kostenlos?

Simple Belegungskalender gibt es tatsächlich bereits ab 0 Euro. Dann müssen Sie aber mit Werbeeinblendungen oder Einschränkungen rechnen. Ein guter Belegungskalender für eine Ferienwohnung ist also meist nicht kostenfrei. Gute Dienste und Softwares gibt es meist ab rund 5 Euro monatlich.

Diese Gebühren zahlen sich letztlich aus, denn das investierte Geld ist quasi sofort wieder drin, wenn Sie es schaffen, gut Buch zu führen und sich vor allem viel Zeit und Nerven zu sparen. Wer noch einen Schritt weitergehen möchte, nimmt noch eine Verwaltungssoftware in Anspruch, damit die Anfragen und Buchungen automatisch erfasst und an alle benutzten Kalender weitergegeben werden. Auch bei mehreren verfügbaren Ferienunterkünften hält sich der Aufwand für Sie als Vermieter in Grenzen.

Warum ein Belegungsplan immer die bessere Alternative ist

Viele Vermieter mit langjähriger Erfahrung schwören auf ihr eigenes Vorgehen, da sie das eben schon immer so machen. Doch ein Umdenken zahlt sich aus. Wer sich seine Belegungen nur händisch in einen Kalender einträgt, kann schnell Probleme bekommen. Ein physischer Kalender geht verloren, man kann gewisse Notizen nicht mehr nachvollziehen oder Sie schütten Kaffee darüber. Heutzutage können Sie digitale Lösungen ideal sichern. Erstellen Sie ein Backup und es kann im Grunde nichts mehr verloren gehen. 

Auch die klassische Excel-Tabelle ist für Vermieter von Ferienimmobilen eher nicht die passende Wahl. Letztlich müssen Sie dennoch alles händisch eintippen und viel Zeit investieren. Excel ist ein immer noch starkes Programm, doch mit einem konkreten Belegungskalender haben Sie ein Tool, das perfekt auf Ihre Bedürfnisse zugeschnitten ist. Zudem ist die Synchronisation mit anderen Lösungen letztlich viel einfacher.

So synchronisieren Sie den Belegungskalender

Mit einer funktionierenden Synchronisation sparen Sie sich eine Menge Zeit und können sicherstellen, dass auf jedem Gerät alle Daten aktuell sind. Ist Ihre Unterkunft auf mehreren Portalen vertreten oder Sie nutzen weitere Belegungspläne, so können Sie die verschiedenen Varianten miteinander verknüpfen.

Dabei müssen Sie nur gewährleisten, dass ein Plan immer aktuell ist. Von diesem aus werden die anderen Kalender automatisch synchronisiert. Am häufigsten wird der Plan als Hauptkalender gewählt, der auch mit dem Buchungssystem verbunden wurde.

Sie können die Synchronisation z.B. mit dem ICalender oder auch über eine Schnittstelle durchführen. Meistens werden die Daten alle 30 Minuten aktualisiert und Sie können sich voll und ganz darauf verlassen, dass alles up-to-date bleibt.

Unser Tipp: Inserate mit einem aktuellen Belegungsplan erscheinen in den Suchergebnislisten weiter oben.

Belegungskalender auf Ferienhausmiete.de per ical synchronisieren

Bei uns können Belegungsdaten entweder importiert oder exportiert werden. Beides gleichzeitig ist nicht möglich.

Tipp: Wählen am besten Ihren Google- oder iCloud-Kalender als Datenquelle und importieren diesen bei den jeweiligen Portalen.

Wenn Sie einen Belegungsplan eines anderen Anbieters bei Ferienhausmiete.de importieren möchten, gehen Sie im Vermieter-Account bei dem gewünschten Objekt auf „Belegungskalender“.

Unter „iCal Import“ finden Sie die Möglichkeit, einen iCal-Link einzugeben. Dazu müssen Sie den iCal-Link von einem externen Kalender kopieren und in das vorgesehene Feld einfügen. Klicken Sie hierzu die Checkbox an und fügen Sie den iCal Link ein. Klicken Sie anschließend den Button „Hinzufügen“ und anschließend auf synchronisieren. 

Der Kalender wird nun einmal täglich synchronisiert. 

Belegungskalender mit Buchungssystemen verbinden

Ein gut aufgestelltes Portal wie Ferienhausmiete.de bietet weitere Funktionen rund um einen Belegungsplan an.

Im persönlichen, passwortgeschützten Anfragenbereich sehen Sie als Vermieter alle Anfragen, die Sie hier direkt bearbeiten können. Zudem finden Sie Vorlagen für die typischen Antworten wie Zusagen, Absagen, Nachfragen oder Stornierungen. Außerdem stellen wir einen geprüften Mietvertrag zur Verfügung, den Sie für Ihre Ansprüche entsprechend anpassen können. Wenn Sie eine Buchungsanfrage bestätigen, klicken Sie auf Buchung eintragen und der angefragte Zeitraum wird sofort in den Kalender übernommen.

Belegungskalender kostenlos auf eigene Webseite integrieren

Sie müssen Ihre Gäste nicht unbedingt auf ein externes Portal umleiten, um Buchungsanfragen verschicken zu lassen. Mit einem Inserat auf Ferienhausmiete.de können Sie den Belegungskalender für die Ferienwohnung kostenlos auf der Webseite anzeigen lassen.

Mittlerweile funktioniert dies ganz einfach und Sie können die Integration ohne großes technisches Know-how durchziehen. Hierfür wird ein Widget benutzt, das ganz leicht in das Webseiten-System Ihres Vertrauens eingebaut wird. Den Belegungsplan können Sie auch in anderen Sprachen anzeigen lassen. Der Kalender passt sich dabei auch immer ideal an das jeweilige Ausgabegerät an – freilich auch an mobile Endgeräte wie Smartphones oder Tablets.

Tipp: Neben dem Belegungskalender stellen wir noch weitere Widgets für Ihre Homepage kostenlos zur Verfügung, wie z.B. einen Preisrechner oder ein Anfrageformular. Einfach mal in Ihrem Vermieter-Account unter dem Menüpunkt „Für Ihre Homepage“ stöbern.

Die wichtigsten Fakten zu einem digitalen Belegungsplan

Digitale Belegungskalender für Ferienunterkünfte gibt es schon länger, doch die besten Varianten wurden mit der Zeit immer besser und übersichtlicher. Letztlich geht es darum, es den Gästen und Vermietern so einfach wie möglich zu machen. Ziel ist es, maximal unkompliziert in den Urlaub starten zu können.

Ein gut gepflegter Belegungsplan signalisiert den Kunden bereits, dass der Vermieter organisiert ist und dass mehrere Gäste die Ferienunterkunft in Anspruch nehmen möchten. Entscheiden sich die Gäste dann für eine Buchung, sollte es keine großen Hürden geben. Wer kein Digital Native ist, könnte demnach schnell Probleme bekommen. Deshalb sind einfache Lösungen wie auf Ferienhausmiete.de exzellent auf die Bedürfnisse aller Kunden zugeschnitten.

In einem guten Belegungskalender sehen die Gäste sofort, welche Zeiträume für eine Buchung noch möglich sind und welche bereits belegt wurden. Idealerweise kann man schnell zwischen den Monaten hin- und herspringen. Im Anschluss muss man die wichtigsten Fakten und Daten angeben und schon kann die Anfrage verschickt werden.

Mit einem Inserat auf Ferienhausmiete.de sind Sie reichweitenstark und breitflächig zu sehen. Über die Suchmaschinen landen Gäste immer wieder auf unserem Portal und stoßen letztlich auch auf Sie als Vermieter bzw. Ihre Ferienwohnungen oder Ferienhäuser.

Fazit: Digitaler Belegungskalender: Ferienwohnung anbieten leicht gemacht

Die Vorteile für digitale Belegungspläne für Ihre Ferienwohnung oder das Ferienhaus liegen auf der Hand. Mit nur wenigen Klicks wird den Gästen und auch Ihnen als Vermieter das Leben leichter gemacht. Kunden können so schneller und einfacher buchen und werden dies auch häufiger tun. Sie behalten dabei den Überblick und können auf Anfragen rasch und unkompliziert reagieren. Die besten Belegungskalender sind exakt so programmiert, dass sie für Vermieter am hilfreichsten sind.

Es gibt mittlerweile mehrere Möglichkeiten, entsprechende Buchungsprogramme zu nutzen. Wenn Sie auf Ferienhausmiete.de inserieren, bekommen Sie einen Belegungskalender kostenlos dazu und können diesen auch für Ihre Webseite und das dazugehörige Content Management System nutzen. Die Einbindung ist sehr simpel und die Synchronisation läuft automatisch und schnell.

Viele Gastgeber haben sicher noch Potenzial, digitale Möglichkeiten weiter auszuschöpfen. Mit einem Buchungskalender, der ausschließlich online bzw. als Software läuft, gehen Sie einen entscheidenden Schritt in die richtige Richtung. Wer einmal damit gearbeitet hat, wird nicht mehr wechseln wollen. Dasselbe gilt letztlich aber auch für die Gäste, die es zu schätzen wissen, wenn die Buchung maximal einfach vonstattengehen kann.

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Lieber Herr Gmeiner, wir freuen uns, dass wir Sie als Experten für dieses Thema gewinnen konnten. Stellen Sie sich doch gerne einmal kurz vor.

Alois Gmeiner: Ich bin seit vielen Jahren im Marketing tätig und habe viele Bücher zum Thema Werbung, PR und Kommunikation geschrieben. Ich bin meist als Coach direkt vor Ort bei meinen Kunden in Deutschland, Österreich und der Schweiz tätig. Gerade beim Thema künstliche Intelligenz geht es aktuell darum, zu verstehen, wie KI funktioniert und wie man die Möglichkeiten im eigenen Betrieb nutzbringend einsetzen kann. Egal ob in der Verwaltung, im Marketing oder in der Kundenbetreuung.

Einsatzfelder der KI für Ihre Ferienwohnung

Können Sie uns zunächst einen kurzen Überblick darüber geben, wie Künstliche Intelligenz (KI) in der Ferienwohnungsvermietung eingesetzt werden kann?

Alois Gmeiner: KI hat das Potenzial, die Ferienwohnungsvermietung durchaus zu verändern. Allerdings ist es bei Gott keine Allheilmittel, für die es leider viel zu viele halten. Frag die KI und alles wird erledigt! Ganz falsch! Die KI denkt weder selbst, noch zieht sie Schlüsse. Die KI sucht, findet und strukturiert Fakten, die im Internet vorhanden sind, um daraus Antworten zu formulieren. Daher gibt es viele Anwendungsfälle, bei denen KI eingesetzt werden kann, um die Effizienz und Rentabilität von Ferienwohnungen zu verbessern. Und täglich kommen neue hinzu:

Personalisierte Preisgestaltung: KI kann genutzt werden, um den optimalen Preis für eine Ferienwohnung basierend auf verschiedenen Faktoren wie Saison, Nachfrage, Wettervorhersage und anderen Datenpunkten zu bestimmen. Dies kann dazu beitragen, die Auslastung der Ferienwohnung zu maximieren und gleichzeitig sicherzustellen, dass der Eigentümer einen angemessenen Gewinn erzielt.

Chatbots: KI-basierte Chatbots können eingesetzt werden, um Gästen bei der Buchung von Ferienwohnungen zu helfen und Fragen zu beantworten. Chatbots können auch dazu beitragen, die Kommunikation zwischen Gästen und Eigentümern zu verbessern und den Kundenservice zu optimieren.

PR und Marketing-Optimierung: Gewaltige Einsparungen können durch das Textgenerierungstool von ChatGPT ermöglicht werden. Die KI erzeugt Texte, abgestimmt auf die jeweils angepeilte Zielgruppe und kann auch entsprechende Newsletter, Postings oder Mailtexte erstellen. Es muss aber auch bei diesen hochkomplexen System auf die richtige Herangehensweise geachtet werden, sonst ist die Frustration hoch, wenn es nicht die Ergebnisse gibt, die man sich wünscht.

Ideen für Angebote und Service: Die KI kann sehr schnell Ideen für Promotions oder neue Produkte bzw. Angebote liefern, die dann auch unmittelbar von der KI in die entsprechenden Homepagetexte oder Newslettertexte eingebaut werden.

Automatisierte Reinigung: KI kann genutzt werden, um Reinigungsprozesse in Ferienwohnungen zu automatisieren. Beispielsweise können Roboterstaubsauger eingesetzt werden, um Böden automatisch zu reinigen, oder KI-basierte Systeme können genutzt werden, um die Reinigung von Badezimmern und Küchen zu optimieren. Die kleinen putzigen automatischen Saugroboter in unserem Wohnzimmer sind nur ein Vorgeschmack, auf das was kommt.

Verbesserungen: KI kann aus den vorhandenen Bewertungen oder Kommentaren unserer Gäste eine Tendenz der Probleme oder Schwachstellen unseres Angebots erstellen.

Fotografie: KI kann stimmungsvolle Fotos von unserem Ambiente, unserer Umgebung oder Freizeitaktivitäten generieren, oder sogar Personenfotos von unserer angepeilten Idealzielgruppe, die wir dann in der Werbung nutzen können.

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Chancen der KI

Worin sehen Sie den größten Vorteil und die größten Chancen beim Einsatz von KI?

Alois Gmeiner: Ich sehe KI derzeit als ideales Recherche- und Brainstorming-Tool, um graue Bereiche im eigenen Marketing oder der eigenen Angebots- und Preisgestaltung aufzudecken. Nur wer weiß, wo es Schwachstellen im eigenen Unternehmen gibt, der kann auch mit neuen Ideen dagegen ankämpfen und optimieren. Hier hilft die KI unglaublich, um neue Einsichten zu bekommen. Man könnte sagen, damit verfügen nun auch kleine Unternehmen über die Möglichkeiten, über die eine Marketingabteilung verfügt. Inkl. der schnellen Content- und Texterstellung. 

Viele Vermieter stehen der KI noch skeptisch gegenüber. Welche Missverständnisse oder Vorbehalte hören Sie aus Ihrer Erfahrung häufig und wie räumen sie diese aus?

Alois Gmeiner: Die KI wird grundsätzlich falsch verstanden. Sie darf nicht überschätzt, aber auch nicht unterschätzt werden. Überschätzt wird sie oft, weil man denkt, ich drück einen Knopf und alles wird erledigt. Falsch! Im Gegensatz dazu die Furcht vor der Komplexheit und dass ich die KI bei mir im Unternehmen eh nirgends nutzen kann. Beides trifft den Kern des Problems nicht. Die KI ist kein kompliziertes Spezialding, sondern soll genau das Gegenteil sein. Universell einsetzbar, bietet die KI einfach und blitzschnell Zugang zu unglaublichem Wissen aus dem Internet. Das Ziel: Wir sollen mit der KI kommunizieren wie mit einem Menschen und daher wird Wissensabfrage jetzt durch normale menschliche Fragestellungen ermöglicht.

KI-Anwendung in der Praxis

Lassen Sie uns in die praktische Umsetzung gehen. Können Sie uns Beispiele geben, bei welchen Prozessen die KI Vermieter unterstützen kann? Und welche KI-Tools bieten sich für Vermieter in welchen Fällen an?

Alois Gmeiner: Schon das normale kostenlose ChatGPT oder auch die Microsoft BING-KI Funktion bietet eine Vielzahl von Möglichkeiten. Ich kann z. B. die KI fragen, welche Buchungsangebote ich im Herbst oder Winter anbieten könnte. Dafür muss ich nur meine eigenen Sport, Freizeit und Wellnessmöglichkeiten in meinem Haus oder in meiner Umgebung in die Fragestellung integrieren. Wichtig ist hier, auch die angepeilten Zielgruppen einzugeben. Beispiel: „Zusammenstellung von 3 Herbstangeboten für eine Woche und zwei Personen für meine Ferienwohnung in Sylt www.syltferienwohnung.xx, die sich an ältere Reisende und Senioren richten soll. Neben den typischen Urlaubsaktivitäten die man auf Sylt machen kann, bietet unser Haus spezielle Wattwandertouren und Töpferkurse an. Zusätzlich gibt es Designer-Badezimmer mit Urwalddusche und alle Wohnungen sind allergikerfreundlich eingerichtet.“ Sie können es selbst versuchen und diesen Text eingeben, es kommen sofort drei akzeptable Vorschläge. Wenn ich aber etwas mehr Kreativität benötige, muss ich die KI weiter befragen. Und das ist ein wirklicher Vorteil der KI, denn sie merkt sich die bereits gestellte Frage und kann weiter spezifizieren. Ich frage also: „Die Lösungen waren zu beliebig, ich benötige kreativere und ungewöhnlichere Angebotsvorschläge“.  Gleiches kann ich mit der Preisgestaltung machen. Ich gebe einfach meine Preise in bestimmten Saisons ein und auch die Preise von Konkurrenten und frage die KI nach Optimierungsmöglichkeiten für meine Preisstruktur. Oder welche Preisaktionen ich einführen könnte. Wie gesagt, die Fragen sollen so gestellt sein, wie an einen normalen Menschen.

KI und Personalisierung?

Einige Vermieter sorgen sich um den persönlichen Kontakt zu ihren Gästen. Wie kann sichergestellt werden, dass dieser wichtige Aspekt trotz KI bei der Vermietung nicht verloren geht?

Alois Gmeiner: Eigentlich passiert genau das Gegenteil! Wenn ein potentieller Gast auf meiner Homepage ist und eine Frage beantwortet haben möchte und dann unmittelbar von der KI eine menschenähnliche Antwort auf eine Frage bekommt, dann wird das als extrem positiv wahrgenommen. Und der direkte Kontakt zum Gast leidet ja niemals unter der KI, sobald der Gast im Haus angekommen ist. Dann entscheidet allein das menschliche Interagieren zwischen Gast und Gastgeber!

Inwiefern kann KI sogar Vorteile mit sich bringen in Bezug auf die Personalisierung des Gästeerlebnisses?

Alois Gmeiner: Genau dann, wenn es darum geht, individuelle Vorschläge für den Gast zu bieten, kann die KI aus den Fundstücken im Internet über Gegend, Kultur, einzelne Städte oder Orte einen sehr spezifischen und auf den Gast abgestimmten Urlaubsplan erstellen. Ausgelegt auf 2 Tage oder eine Woche. Und natürlich kann für den Gast auch ganz spezifische Werbung konzipiert und sehr einfach umgesetzt werden. Wie wäre es mit einem Urlaubsgedicht aus dem Schwarzwald für Familie Maier und ihren Hund Freddy. Ich könnte auch noch die Namen der Familienmitglieder eingeben und der KI den Auftrag geben ein Gedicht oder sogar eine Kurzgeschichte zu schreiben mit fiktiven oder sogar erlebten Ferienabenteuern der Familie in meinem Ferienhaus. Glauben Sie mir, dieses Gedicht ausgedruckt auf einer netten Karte bekommt einen Ehrenplatz bei den Maiers. Ich kann auch sehr einfach für die unterschiedlichsten Zielgruppen entsprechende Werbeflyer, Werbepostings oder Homepagetexte erstellen lassen. Die Anwendung ist unendlich.

Künstliche Intelligenz: Best-Practices

Haben Sie konkrete Beispiele aus Ihren Coachings, in welchem Bereich Sie erfolgreich KI einsetzen konnten?

Alois Gmeiner: Für eine Apartmentanlage in Tirol habe ich 100 Facebook-Postings und einige PR-Texte verfasst, auch unter Zuhilfenahme von KI. Ich sage bewusst unter Zuhilfenahme von KI, weil ich noch keinen einzigen Text bisher 1:1 veröffentlichen konnte. Es muss immer nachgearbeitet und verbessert werden, aber es spart dennoch viel Zeit. Und, ich war heuer im Frühsommer bei einem Coaching in Salzburg – ein Biobauernhof in wundervoller Natur, mit ganz neuen Apartmenthäusern, die aber nur zögerlich gebucht wurden. Das Problem waren die falschen Buchungs-Pakete und die verwirrenden Preise. Außerdem waren freie Zimmer nicht auf den Buchungsplattformen auffindbar, weil man unbedingt ganze Wochen vermieten wollte. Das haben wir auch durch KI aufgedeckt und uns durch die KI Vorschläge für Verbesserungen und neue Angebotspakete geholt. Vieles was die KI vorgeschlagen hat war banal, aber ein paar Ideen haben wir tatsächlich umgesetzt. Wichtig war das Auffinden des Graubereiches.

Trends der künstlichen Intelligenz

Welche Entwicklungen und Trends sehen Sie für den Einsatz von KI in der Ferienwohnungsvermietung in den nächsten Jahren? Sehen Sie hier Vermieter in Gefahr, die sich von diesem Thema komplett distanzieren wollen? Welchen Rat möchten Sie diesen Vermietern mit auf den Weg geben?

Alois Gmeiner: Fakt ist: alles ist neu und aufregend! Jeder probiert und versucht sich mit KI und ChatGPT. Täglich wird neues und oftmals Unglaubliches programmiert oder auch ganz praktisch mit KI versucht. Meine Zukunftsprognose lautet daher:

• es wird in kurzer Zeit neue Berufe geben, wie KI-Fotograf, der ohne Fotokamera arbeitet,
• die KI wird in unserem Leben einen fixen Bestandteil einnehmen, genauso wie Google,
• es verbessert und vereinfacht die Google Suche und macht komplexes Wissen einfacher verfügbar,
• gerade Kleinbetrieben und KMUs bieten sich viele nützliche Tools durch KI, die man auch nutzen sollte,
• Marketing wird einfacher und sollte daher konsequenter durchgeführt werden,
• die KI kann nicht alles und weiß nicht alles. Sie findet nur das, was das Internet hergibt. Sie zieht auch keine eigenen Schlüsse und denkt auch nicht wirklich eigenständig,
• vor allem: man muss sich vor KI – gerade als Ferienwohnungsvermieter – nicht fürchten, sondern sie als neues und modernes Hilfsmittel sehen.

Wir danken Ihnen herzlich für das Gespräch!

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Als Vermieter unterliegen Sie aufgrund der immer größer werdenden Angebotsfülle an privaten Ferienunterkünften einem nicht zu unterschätzenden Wettbewerb. Zudem gilt es Einiges zu beachten, um rechtlich auf der sicheren Seite zu bleiben. Indem Sie Ihren Einstieg in die Vermietung gut planen, vermeiden Sie nicht nur rechtliche und finanzielle Schwierigkeiten, sondern schonen auch Ihre Nerven und können der Ferienvermietung entspannt entgegensehen.

Ferienwohnung vermieten – Bitte Grundsätzliches beachten

Wir leiten Sie in diesem Ratgeber durch die wesentlichen Punkte einer erfolgreichen Vermietung und verweisen zu weiterführenden Artikeln, die Ihnen alle Details zu Zielgruppen, Einrichtung, Vermarktung, Steuern & Recht, Sicherheit, Mietpreiskalkulation, Gästebetreuung und Verwaltung vor Ort, liefern. So können Sie sicher sein, dass Sie alles berücksichtigen! Bitte beachten Sie, dass wir keine Rechtsberatung geben und für Aktualität und Vollständigkeit keine Haftung übernehmen.

Ferienwohnung vermieten – Wer, Wo, Wann, Wie?

Wie Sie eine Ferienwohnung erfolgreich vermieten?

Lesen Sie unseren ABC-Ratgeber für wissbegierige Vermieter und empfangen Sie schon bald Ihre ersten Gäste.

Ferienwohnung vermieten – Kundenorientierung

Vermieter, die sich professionell auf Gäste eingestellt haben, wissen längst, dass mit reinen Schlafquartieren kein langfristiger Erfolg erzielt werden kann. Machen Sie sich bewusst, dass Sie mit Ihrer Unterkunft nicht nur eine reine Übernachtungsmöglichkeit anbieten. Auch ein gut funktionierendes WLAN gehört heutzutage zum Standard und wird nicht mehr als verkaufsförderndes Extra angesehen. Es sind Urlaubsträume , die mit Ihrem Angebot erfüllt werden. Entscheidend für Ihren langfristigen Erfolg ist es, das eigene Angebot konsequent an den Bedürfnissen der Zielgruppe auszurichten. 

Haben Sie bereits über folgende Zielgruppen nachgedacht?

1. Getrennt-Schlafer
2. E-Autofahrer / E-Biker
3. Smart-Home Enthusiasten
4. Workation ( Verbindung von Urlaub und Arbeit)
5. Monteure

Absolute Gastorientierung: Stellen Sie sich zu Beginn immer die Frage: An welche Gäste möchte ich meine Ferienwohnung oder mein Ferienhaus vermieten? Je nach Größe und Lage Ihrer Ferienimmobilie sprechen Sie womöglich ganz unterschiedliche Urlaubergruppen an.

Insbesondere ausgeschlafene Gäste sind zufriedene Gäste. Wie dies gelingt, erfahren Sie im folgenden Ratgeber:

Fit für den Wettbewerb

Ferienwohnung vermieten – Einrichtung & Ausstattung

Egal ob Sie Ihr Feriendomizil in erster Linie Familien mit kleinen Kindern, älteren Menschen, Gruppen oder Hundebesitzern anbieten – eines ist sicher: Ihre Feriengäste möchten es nicht wie zu Hause haben, sondern besser. Ihre Gäste möchten – insbesondere was die Einrichtung und Ausstattung Ihres Zuhauses auf Zeit anbelangt – willkommen geheißen und positiv überrascht werden. Bereits kleine optische Veränderungen geben Ihren Stammgästen das Gefühl, dass ihr Wohlbefinden Ihnen am Herzen liegt und eröffnen Ihnen die Möglichkeit, an neue Zielgruppen zu vermieten. Streben Sie eine Klassifizierung des Deutschen Tourismusverbandes an, sollten Sie die Kriterien bei der Einrichtung und Ausstattung der FeWo berücksichtigen.

Bodenständig investieren in Einrichtung & Ausstattung: Sehen Sie anfallende Kosten für bauliche Veränderungen, neue Ausstattungselemente, für Renovierungen oder Instandsetzungen Ihrer Ferienwohnung nicht als finanzielle Belastung, sondern als zukunftsgerichtete Investition an.

Denken Sie heute schon an morgen, legen Sie Wert auf Nachhaltigkeit. Sie müssen nicht jeden Trend mitmachen, aber achten Sie auf eine zeitgemäße und robuste Einrichtung.

Ferienwohnung einrichten: Tipps lesen

Ferienwohnung vermieten – Vermarktung

Ihre Einliegerwohnung oder Ihr Landhaus haben einen neuen Anstrich, das Badezimmer ist barrierefrei gestaltet und die Küche mit hochwertigen Küchengeräten aufgewertet? Die schönste Ferienwohnung und das beste Angebot nutzen Ihnen nichts, wenn das Objekt der Begierde von potenziellen Ferienhaus-Gästen nicht gefunden wird und Leerstand droht. Die wichtigste Frage, die Sie sich daher in Bezug auf die Vermarktung Ihrer Ferienwohnung stellen sollten: Wie kann ich potenzielle Mieter für mein Ferienhaus erreichen und ideale Voraussetzungen schaffen, um auch in der Nebensaison erfolgreich zu vermieten und schließlich einen ausgebuchten Belegungskalender erreichen?

Machen Sie Ihre Ferienwohnung der Öffentlichkeit über das Internet bekannt

Ein Großteil der Urlauber startet die Suche nach einem passenden Domizil online. Und selbst wenn Sie Gäste durch Mundpropaganda z.B. durch Empfehlungen von Freunden und Bekannten gewinnen oder Ihr Angebot über die Touristeninformation vor Ort bewerben, sollten Sie Ihre Ferienwohnung im Internet präsentieren. Schaffen Sie Vertrauen und Glaubwürdigkeit, indem Sie Ihre Unterkunft über eine eigene Webseite anbieten.

Clever vermarkten: Als Gastgeber auf unserem Portal stehen Ihnen verschiedene Widgets wie ein Belegungskalender oder Anfrageformular zur Verfügung, die Sie in Ihre Homepage zur besseren Präsentation der Ferienimmobilie einbinden können.

Dank Baukastensystemen können Sie mit ein wenig Einarbeitung und Übung Ihre eigene Webseite erstellen. Bitte beachten Sie auch die Impressumspflicht. Je detaillierter Sie sich ausweisen, desto seriöser wirkt das Angebot.

Website-Erstellung: Schritt für Schritt

Maximale Reichweite – Inserieren Sie auf Ferienhaus-Portalen

Sie möchten die Auslastung und Einkünfte steigern und auch zur Nebensaison erfolgreich zu vermieten? Bitte beachten Sie bei Ihrer Vermarktungsstrategie stets wie Urlaubsgäste online nach passenden Unterkünften suchen. Die Webseite einer einzigen Ferienwohnung ist bei der Fülle an Angeboten im Netz nur schwer zu finden. Urlauber suchen in erster Linie nach Ferienregionen und nicht speziell nach einer Wohnung oder einem Haus, das sie noch gar nicht kennen. Eine hohe Reichweite ist über die eigene Webseite kaum zu erzielen. Zu stark ist der Wettbewerb um gute Google-Platzierungen. Um möglichst viele Urlauber anzusprechen, sollte daher jeder Vermieter seine Ferienwohnung zusätzlich über einen großen Vermarktungspartner anbieten. Durch effizientes Marketing und Suchmaschinenoptimierung sorgen Portale für eine kontinuierlich starke Nachfrage. Damit erhöhen Sie die Buchungschance um ein Vielfaches und sorgen auch für Einkünfte in der Nebensaison.

Dauerhafte Klicks: Die meisten Urlauber starten ihre Suche über die Suchmaschine Google. Die Klicks und damit die Buchungen landen hier vor allem bei den Anbietern, die unter den ersten 10 Suchergebnissen gelistet sind. Ferienhausmiete.de steht mit rund 110.000 Suchbegriffen auf Seite 1 bei Google und punktet so mit einer hervorragenden Reichweite.

Geben Sie bei Google die Suchanfrage ein, die am besten zu Ihrem Angebot passt (z.B. Ferienhaus Usedom).

Ohne Ferienhausportal geht es nicht

Kosten der Vermarktung der Ferienwohnung senken

Grundsätzlich unterscheidet man zwischen Anfragen-Portalen und Onlinebuchungsportalen.

Anfragen-Portal

Entscheiden Sie sich für ein Anfragenportal zahlen Sie pro Inserat eine Jahresgebühr und erhalten unbegrenzt, provisionsfreie Anfragen, die Sie dem Gast beantworten. Sie kommunizieren somit direkt und schließen die Buchung mit Ihren Wunschgästen zu Ihren Bedingungen ab. Die Zahlung erfolgt ebenfalls direkt zwischen Gast und Vermieter. Hohe Provisionszahlungen von mehreren tausend Euro pro Jahr bleiben aus.

Onlinebuchungsportal

Ein Onlinebuchungsportal erhebt für jede Buchung eine Provision. Das Portal verdient an jeder Buchung und übernimmt das komplette Inkasso. Höhere Kosten, späte Bezahlung, fremde Spielregeln, keine freie Entscheidung, an wen die Ferienwohnung vermietet wird, sind als Nachteile für den Vermieter zu nennen.

Um mehr Anfragen in Buchungen zu verwandeln, sollten Sie auf eine schnelle Beantwortung Ihrer Buchungsanfragen achten. Denn Urlaubsgäste wollen für ihre Planung wissen, woran sie sind und legen deshalb auf eine zeitnahe Rückmeldung des Vermieters Wert.

Provisionsfrei inserieren

Mit perfektem Inserat an die Spitze der Suchergebnisse

Inserieren Sie eine Ferienwohnung oder ein Ferienhaus auf einem Reiseportal, sollten Sie Folgendes beachten: Die Auswahl potenzieller Ferienwohnungen durch den Urlauber erfolgt im ersten Schritt immer auf rein emotionaler Ebene. Diese erreichen Sie insbesondere über aussagekräftige Bilder (bitte im Querformat), einem einprägsamen Namen und kreativen Texten. Die konkrete Entscheidung, welche Ferienunterkunft aus der Wunschliste letztendlich gebucht wird, fällt der Gast wiederum unter rationalen Gesichtspunkten. Wettbewerbsfähige Preise, ein aktueller Belegungskalender, vollständige Angaben zu allen relevanten Ausstattungsmerkmale und vor allem Bewertungen sind hier kaufentscheidend. Denn was anderen nicht gefällt, wird nicht gebucht.

Einwandfreies Inserat: Durch Qualität, Vollständigkeit und Aktualität im Inserat erzielen Sie ein Top-Ranking und erhöhen die Buchungschancen um ein Vielfaches.

Nutzen Sie die ical Funktion und synchronisieren Sie Ihren Belegungskalender. Informieren Sie sich zudem über Schnittstellen zu Channelmanagern (Verwaltungssoftware) wie z.B. Smoobu. Dies erleichtert Ihnen die die Pflege.

Das perfekte Inserat

Ferienwohnung vermieten – Mietpreise festlegen

Achten Sie auf eine marktgerechte und rechtssichere Preisgestaltung. Vermeiden Sie ortsübliche Preise zu übersteigen.

Die Festlegung eines passenden Mietpreises für Ihre Ferienwohnung ist keine einfache Entscheidung. Setzen Sie den Mietpreis zu hoch an, ist die Nachfrage zu gering, während Sie mit zu niedrigen Preisen Gefahr laufen, Ihre Kosten nicht zu decken.

Zudem müssen Sie darauf achten, nicht gegen die Preisangabenverordnung zu verstoßen. Vermieter einer Ferienwohnung bzw. eines Ferienhauses sind nach der Preisangabenverordnung (PAngV) zur Angabe von Endpreisen verpflichtet, um nicht gegen das Wettbewerbsrecht (UWG) zu verstoßen.

Faire Mietpreise: Der Gast hat ein Recht auf Preistransparenz und sollte sich nicht über versteckte Nebenkosten ärgern müssen. Und dies ist auch gesetzlich in der PAngV verankert. Alle pauschalen und in jedem Fall zu zahlenden Nebenkosten für Strom, Wasser, Gas und Heizung sind in den Endpreis mit einzukalkulieren. Ist die Inanspruchnahme von Bettwäsche und Endreinigung dem Ferienhausgast nicht freigestellt, sondern fester Bestand der angebotenen Leistung, dann müssen diese Kosten ebenfalls im Vermietungspreis enthalten sein. Bei Verstoß drohen eine Abmahnung der Wettbewerbszentrale und hohe Geldstrafen.

Behalten Sie bei der Mitpreiskalkulation stets die eigenen Kosten, die Konkurrenz und die Urlauber im Blick. Denn nicht nur die Einnahmen sondern auch der Gewinn muss stimmen.

Zur Mietpreiskalkulation

Ferienwohnungen vermieten – Recht & Steuern, Sicherheit

Die Vermietung von Ferienwohnungen oder Ferienhäusern unterliegt unterschiedlichen Bestimmungen und Gesetzen, welche Vermieter beachten müssen. Diese können für ganz Deutschland Gültigkeit haben oder sich nach Bundesland oder Kommune unterscheiden. Darunter fallen unter anderem Gesetze zur Einkommensteuer, zur Gewerbeanmeldung, zum Bau- und Lärmschutz, Regelungen zum Eigentums- und Mietrecht, das Infektionsschutzgesetz und Zweckentfremdungsgesetz sowie Hygienevorschriften. Möchten Sie Ihre eigene Mietwohnung untervermieten? Hierzu benötigen Sie laut § 540 BGB die Zustimmung des Eigentümers.

Hinweis zur Baugenehmigung
Für den Umbau und die Nutzungsänderung bestehender Immobilien kann eine Baugenehmigung erforderlich sein. Ob Ihr Vorhaben genehmigungspflichtig ist und ob die Genehmigung erteilt wird, kommt stark auf den Einzelfall an.

Bei rechtlichen & steuerlichen Aspekten von Ferienwohnungen empfehlen wir Ihnen im Zweifelsfall immer auf eine professionelle Beratung durch einen Rechtsanwalt oder bei der Einkommensteuererklärung auf einen Steuerberater zurückzugreifen. Erkundigen Sie sich auch beim Gewerbeamt.

Bitte beachten: Gelten Sie als Unternehmer, Kleinunternehmer oder Gewerbetreibender können Sie nicht mehr einen Lohnsteuerhilfeverein für die Steuererklärung beauftragen.

Liegt Ihre Ferienwohnung im Ausland, greifen die dortigen Steuerregeln, unterliegen jedoch ggfs. dem Progressionsvorbehalt.

Natürlich möchten Sie Ihr Feriendomizil vermarkten. Dennoch setzen Sie nicht nur bei der Preisangabe, sondern auch bei der Beschreibung Ihres Objektes stets auf wahrheitsgemäße Angaben, denn sonst laufen Sie Gefahr, dass der Mieter einen geschlossenen Vertrag fristlos kündigen und Schadenersatz verlangen kann. Gerade zu Saisonbeginn sollten Sie prüfen, ob die Beschreibung noch mit der Realität übereinstimmt.

Vermietung von Ferienunterkünften – Privat oder gewerblich?

Je nach Art der Vermietung, der Höhe Ihrer Mieteinnahmen sowie Ihrer angebotenen Dienstleistungen (z.B. Frühstücksservice), kann es durchaus sein, dass für Ihre Ferienwohnung oder Ihr Ferienhaus eine Gewerbeanmeldung notwendig wird. Auch wenn die Unterscheidung oft nicht einfach ist, gibt es einige Aspekte, die eher ein Gewerbe definieren. Grundsätzlich besteht ein wirtschaftlicher und damit gewerblicher Geschäftsbetrieb dann, wenn durch die Vermietung eine selbstständige nachhaltige Tätigkeit in Erscheinung tritt, durch die wirtschaftliche Vorteile erzielt werden, die über den Rahmen der bloßen Vermögensverwaltung hinausgehen.

Tipp: Sie sollten sich bei Ihrem zuständigen Gewerbeamt erkundigen, ob Ihre Vermietungsaktivität gewerblich anzumelden ist. Zudem sollten Sie darauf achten, nicht unter das Pauschalreiserecht (Reisevertragsgesetz) zu fallen und zum Reiseveranstalter zu werden, wenn Sie Reiseleistungen zu einem Paket bündeln. Möchten Sie Frühstück oder andere Verpflegung als Zusatzleistung anbieten, müssen Sie mit den wichtigsten hygienischen Regeln für den Umgang mit Lebensmitteln vertraut sein. 

Welche Steuern sind an das Finanzamt abzuführen?

Auch wenn Sie kein Gewerbe angemeldet haben, sind Sie verpflichtet Ihre Einnahmen zu versteuern und zwar im Rahmen der Einkommenssteuererklärung in der Anlage V für Vermietung und Verpachtung. Ob darüber hinaus Umsatzsteuer- und Gewerbesteuer abzuführen sind, ist von der Einnahmenhöhe abhängig. Für Vermieter besteht eine Umsatzsteuerpflicht und damit die Verpflichtung zum Ausweis von Mehrwertsteuer auf der Rechnung erst, wenn die Freigrenze von 22.000 Euro Umsatz pro Jahr überschritten wird. Eine Gewerbesteuerpflicht besteht erst bei einem erwirtschafteten Gewinn von mehr als 24.500 Euro.

Gute steuerliche Beratung: Was Sie als Werbungskosten von der Steuer absetzen können, was die Gewinnerzielungsabsicht meint, was bei Eigennutzung des Ferienobjektes zu beachten ist und was der ortsübliche Leerstand meint, verraten wir Ihnen.

Informieren Sie sich noch vor der Vermietungszeit, über die grundlegenden Steuermechanismen und erfahren Sie, welche Steuern Sie abführen müssen. Prüfen Sie, ob Sie von der Kleinunternehmerregelung Gebrauch machen können /sollten.

Zu den Steuertipps

Was gilt es beim Wohnraumschutzgesetz und Zweckentfremdungsverbot zu beachten?

Für viele Eigentümer von Mietwohnungen ist die kurzzeitige Vermietung an Feriengäste oftmals um einiges profitabler als Langzeitmieter zu beherbergen. Immer mehr Städte und Regionen (z.B. Berlin, Hamburg, Wien, Mallorca) versuchen, diesen Trend durch gesetzliche Regelungen zur Wohnraumnutzung und dessen Zweckentfremdung einzudämmen.

Tipp: Sie planen in die Ferienhaus-Vermietung einzusteigen? Erkundigen Sie sich als allererstes bei der zuständigen Behörde, ob Sie für die kurzzeitige Vermietung Ihres Wohnraumes eine Genehmigung brauchen. Eine Zweckentfremdungsgenehmigung erteilt die jeweils zuständige Gemeindeverwaltung. Meist ist ein entsprechender Antrag zur Nutzungsänderung auszufüllen.

Kommen Sie Ihrer Verkehrssicherungspflicht nach

Da Ihre Ferienwohnung im Rahmen der Vermietung anderen Personen zugänglich ist, unterliegen Sie der Verkehrssicherungspflicht. Das heißt, Sie haben dafür zu sorgen, dass Ihre Feriengäste die Wohnung gefahrlos nutzen können und nicht zu Schaden kommen. Achten Sie darauf, dass die Elektrik im Haus den üblichen Sicherheitsvorschriften entspricht und beseitigen Sie mögliche Stolperfallen. Räumen und streuen Sie bei Schnee und Eis alle Wege vor Ihrer Ferienwohnung und achten Sie auf die Sicherung Ihres Außenbereiches, indem Sie z.B. morsche Äste entfernen. So vermeiden Sie Schadensersatzansprüche.

Tipp: Unterziehen Sie Ihre FeWo einem Qualitätscheck und übernachten Sie zum Beispiel- bevor Sie Ihre ersten Besucher empfangen – selbst ein oder zwei Nächte in Ihrem Feriendomizil. Dank Ihrer Qualitätsuntersuchung werden Sie schnell feststellen, an welchen Stellen Sie eventuell noch nachbessern müssen. Am besten nehmen Sie noch eine neutrale Person mit, denn üblicherweise wird man selbst schnell betriebsblind.

Haben Sie an einen ausreichenden Versicherungsschutz gedacht?

Bezüglich Versicherungen gilt für private Vermieter zwar keine Versicherungspflicht, allerdings empfiehlt es sich unter anderem eine Gebäude-, Hausrats- oder Haftpflichtversicherung abzuschließen. Klären Sie mit Ihrer Versicherung, ob eine private Haftpflichtversicherung ausreicht, um die gesetzliche Haftung für Schäden von Mietern der Wohnung abzudecken oder ob darüber hinaus der Abschluss einer Betriebshaftpflichtversicherung erforderlich ist. Weitere Informationen finden Sie hier. Zudem sollten Sie auch Ihren Buchenden, immer den Abschluss einer Reiserücktrittsversicherung empfehlen.

Der schriftliche Mietvertrag – Ihr Sicherheitsnetz

Egal ob Sie Ihre Ferienwohnung nur einige Wochen, saisonal oder das ganze Jahr über privat vermieten, den juristischen Rahmen bildet immer das deutsche Mietrecht. Ein Mietvertrag hilft Ihnen dabei, sich abzusichern und gesonderte Vereinbarungen schriftlich festzuhalten. Führen Sie alles Wesentliche der Buchung auf. Ebenso wichtig ist es die Personendaten des Gastes zu erfassen. Recherchieren Sie im Internet, ob der potenzielle Mieter wirklich existiert (Telefonnummer, Adresse) und bestehen Sie darauf, dass der Mietvertrag von diesem unterzeichnet wird. Orientieren Sie sich an einem Mustermietvertrag, der auch Stornierungsbedingungen, Zahlungsbedingungen und Regelungen zur Kaution beinhaltet und ergänzen Sie Ihren Mietvertrag um eine Inventarliste der Wohnung.

Hilfreiche Vorlage: Der Mietvertrag sollte mindestens folgende Bestandteile enthalten: Kontaktdaten der Vertragsparteien, konkreten Angaben zur Ferienwohnung, zum Mietpreis, zum Mietzeitraum, zu den Stornierungs- und Zahlungsbedingungen, zur Kaution sowie zu Rechten und Pflichten beider Parteien ergänzt um eine Inventarliste.

Auch wenn Vermieter privater Ferienobjekten nicht dazu verpflichtet sind, einen schriftlichen Vertrag auszuarbeiten, raten wir grundsätzlich von mündlichen Vereinbarungen ab. Nutzen Sie unsere Vorlage.

Zum Mietvertrag

Verlangen Sie bei Buchung eine Anzahlung

Wenn Sie die Buchung bestätigen und es bis zum Reiseantritt noch mindestens vier Wochen hin sind, sollten Sie eine Anzahlung auf den vereinbarten Reisepreis fordern und nicht bereits den gesamten Mietpreis in einer Summe einfordern. Üblich sind Anzahlungen in Höhe von ca. 10 bis 30 Prozent des Reisepreises. Höhere Anzahlungen wirken unseriös. Den Restbetrag können Sie ca. 2 bis 3 Wochen vor Aufenthaltsbeginn verlangen. Tipp: Bestätigen Sie den Erhalt der Anzahlung und des Restbetrags immer schriftlich. Dadurch wird das Vertrauensverhältnis gestärkt und der Gast reist mit einem guten Gefühl an.

Ferienwohnung vermieten – Verwaltung & Gästebetreuung

Gerade wenn Sie nicht vor Ort sein können und Sie die Verwaltung aus der Ferne organisieren müssen, sind Sie in jedem Fall auf die Hilfe eines Verwalters, einer Agentur oder einem guten Netzwerk von mehreren Dienstleistern angewiesen beim Vermieten. Auch die Ferienhaushausbranche ist vom Fachkräftemangel nicht verschont. Daher gilt es sich frühzeitig, um organisatorische Aspekte zu kümmern.

Ideale Gästebetreuung

Bevor Ihre Gäste anreisen, sollten Sie auch einen reibungslosen Ablauf und ein tolles Gästeerlebnis vor Ort gewährleisten. Unser FAQ zur Verwaltung & Betreuung vor Ort hilft Ihnen.

Wie kann ich die Schlüsselübergabe optimal organisieren?

Persönlich, über ein Schlüsselsafe oder einen Smart Lock. Die Möglichkeiten sind vielfältig. Tipps haben wir im Ratgeber: Ferienhaus öffne dich zusammengefasst.

Was sollte die Hausordnung beinhalten?

Wenn Sie Ihre Ferienwohnung vermieten, sollte die Hausordnung folgende Punkte enthalten: Rechte und Pflichten der Gäste, die ein geordnetes Zusammenleben erleichtern. Dazu zählen Regeln zur z.B. Haussicherheit, Ruhezeiten, Nutzung und Reinigung der FeWo oder Müllentsorgung. Zur Muster-Hausordnung.

Wie gestalte ich die Gästemappe optimal?

Nutzen Sie gerne unsere kostenlose Gästemappe als Vorlage oder bieten Sie Ihren Mietern ein digitales Gästebuch an.

Was gilt es in Bezug auf die Endreinigung der Ferienwohnung zu beachten?

Wichtig ist, dass Sie die Endreinigung nach der Preisabgabenverordnung richtig angeben, genügend Zeit für die Reinigung einplanen und sich frühzeitig um Reinigungspersonal für Ihre Immobilie kümmern.

Wir wünschen Ihnen eine spannende Vermietungszeit und hoffen, dass Ihre Ferienwohnung zu einer lukrativen Einnahmequelle wird. Starten Sie noch heute in die Ferienvermietung!

Vorteile unseres Portals

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Eine Hausordnung für Ihre Ferienwohnung ist ein absolutes Muss. Natürlich möchte kein Vermieter gerne den Eindruck eines „Spielverderbers“ erwecken. Eine Liste von Vorschriften zu erstellen, ist nicht die dankbarste Aufgabe in der Vermietung einer Ferienwohnung. Doch auch wenn einige Gastgeber sich nach wie vor davor scheuen, ihre Gäste auf spezifische Regeln und Pflichten hinzuweisen, sind diese für ein entspanntes und angenehmes Miteinander im Urlaub unerlässlich! Ob zu laute Musik, mit Fahrrädern zugestellte Fluchtwege oder Hunde auf der Couch – wer unerwünschtes Verhalten der Mieter in Ferienhäusern und -wohnungen vermeiden möchte, kann mit einem individuellen Regelwerk Problemen und Schäden vorbeugen. Unser Leitfaden verrät, worauf bei der Erstellung einer Hausordnung zu achten ist und wie man mit Hilfe unserer kostenlosen Download-Vorlage für klare Verhältnisse sorgt und seine Hausordnung nett formuliert.

Von der Hausordnung einer Ferienwohnung profitieren Vermieter und Gäste

Der Sinn und Zweck einer Hausordnung für die Ferienwohnung liegt darin, allgemeine sowie objektspezifische Regelungen des Zusammenwohnens zu kommunizieren. Was ist verboten, was ist erlaubt? Befindet sich die Ferienwohnung in einem Haus mit mehreren Parteien, legt die gemeinsame Hausordnung der Eigentümer die Rahmenbedingungen eines geordneten Miteinander und vor allem Rücksicht im Wohngebiet fest. Dazu gehören unter anderem die Erläuterung von Brandschutz- und Sicherheitsregeln des Mietobjektes, Hinweise zur Benutzung von Parkplätzen, Pools und Grills oder Ruhezeiten. Heißt: Eine Hausordnung ist somit kein lästiges Regelwerk, sondern enthält wichtige Informationen für Feriengäste und hilft ihnen dabei, sich vor Ort zurechtzufinden. Je weniger Fragen offen sind, desto unwahrscheinlicher ist es, dass es zu Irritationen oder Missverständnissen bzw. Beschädigungen kommt.

Falls es dann doch zu Schäden wie beispielsweise kaputtem Geschirr und Besteck oder anderen Einrichtungsgegenständen, verstopfter Toilette oder zerrissener Bettwäsche kommt, muss das weitere Vorgehen abgeklärt sein. Übernimmt der Mieter die Wiederbeschaffungskosten bzw. die Rückerstattung oder ist das eventuelle Risiko für Schäden im Mietpreis inbegriffen? Was passiert bei einem Einbruch? In Kombination mit einem Mietvertrag für eine Ferienwohnung sowie einer Gästemappe ist die Hausordnung das ideale Instrument, um in übersichtlicher Weise auf mitunter spezifische Regeln hinzuweisen. Sie befinden sich in der Sorgfaltspflicht und müssen eine ausführliche Absprache mit Ihren Gästen abhalten.

Tipp: Ihnen fallen keine Punkte ein, die Sie in Ihrer Hausordnung ansprechen möchten? Gehen Sie die Bewertungen Ihrer Ferienwohnung durch und suchen Sie nach Kommentaren, die darauf hinweisen, dass Ihre Gäste sich bei der Bedienung von elektrischen Geräten in der Küche, der Benutzung der Tiefgarage oder beim Check-Out nicht zurechtgefunden haben. Bei offensichtlich wiederkehrenden Unklarheiten sollten Sie mit zielorientierten Erläuterungen in Ihrer Hausordnung entgegenwirken.

Denken Sie an alle Eventualitäten bei der Hausordnung Ferienwohnung

Nicht nur in Zeiten der Corona-Pandemie, die von Vermietern die Einhaltung und fortlaufende Anpassung strenger Hygienemaßnahmen erfordert hatte, war es ratsam, bei der Erstellung einer Hausordnung für eine Ferienwohnung alle Eventualitäten im Blick zu behalten. Ist den Gästen klar, wie man die Klimaanlage oder Heizung einstellt? Soll ich eine maximale Besucherzahl festlegen, damit das Ferienhaus nicht für ausschweifende Partys genutzt wird? Muss ich auf Sanktionen bei Nichteinhaltung hinweisen? Bei aller Sorgfalt in Bezug auf die Vollständigkeit der Hausordnung sollte der Ton stimmen. Streng formulierte Verbotskataloge wirken auf freiheitsliebende Mieter mitunter abschreckend. Kredenzen Sie den Lesern mit einem gastlichen aber knackigen Einstieg einen allgemeinen Überblick, weisen Sie darauf hin, dass eine Hausordnung dem Wohle Aller zugutekommt und achten Sie darauf, dass das Regelwerk mit positiver Einstellung und leicht verständlichen Handlungsanweisungen glänzt.  

Tipp: Vom Groben ins Feine lautet die Devise bei der Erstellung einer Hausordnung für Ferienwohnungen. Nutzen Sie nach dem zusammenfassenden Einstieg einzelne Unterpunkte für Erläuterungen zu separaten Räumlichkeiten wie Küche, Bad oder Balkon und deren Inventar, weisen Sie explizit auf das Rauchverbot hin (und erwähnen Sie dabei bitte auch, wo geraucht werden darf) und stellen Sie sicher, dass die Mülltrennung für Ihre Gäste nicht zur logistischen Schnitzeljagd wird. Wo kommen Abfälle bzw. Restmüll, Biomüll, Papiermüll und Glas hin? Ist rauchen in ihrer Wohnung bzw. Unterkunft erlaubt oder nicht? Wo findet man Aschenbecher? Ist die Endreinigung inklusive oder selbst durchzuführen? Reicht besenrein oder doch lieber blitzeblank? Was ist mit der Entsorgung des Mülls und wozu darf das Grundstück genutzt werden? Darf ich im Haus meine Straßenschuhe tragen? Wo darf geparkt werden? All das sind Fragen, die sich Ihre Mieter stellen könnten.

Klären Sie Fragen der Haftung

Ein leidiges Thema, das nichtsdestotrotz in der Hausordnung Ihrer Ferienunterkunft behandelt werden sollte. Wer haftet für Polstermöbel, die vom Wohnzimmer in den Garten geschleift und über Nacht vom Regen malträtiert werden? Wer kommt für etwaige Bußgelder bei andauernder Ruhestörung auf? Ja, hier ist ein wenig Fingerspitzengefühl gefragt. Behalten Sie bei der Formulierung möglicher Sanktionen also Augenmaß. Ein Hinweis, dass Schäden an der Einrichtung der Wohnung (wie z.B. Schimmelbildung, Brandflecken oder Verschmutzungen) möglichst zeitnah zu melden sind, gehört in jede Hausordnung. Auf die Ersatzpflicht muss dabei nicht zwingend gesondert hingewiesen werden, da sich diese aus den Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuches ergibt.

Bitten Sie die Gäste in der Hausordnung für das jeweilige Ferienobjekt lieber höflich darum, die Einrichtung pfleglich, schonend und sorgsam zu behandeln. Und achten Sie darauf, dass schwammige Hinweise zu Haftungsfragen bei potenziellen Mietern keine unterschwelligen Ängste vor dem unverschuldeten Verlust der Mietkaution schüren. In den allermeisten Fällen handeln Ihre Mieter nicht fahrlässig und beschädigen Einrichtungsgegenstände nicht unter Vorsatz sondern aus Versehen. Klären Sie außerdem ab, dass Mieter für Ihre Wertgegenstände selbst verantwortlich sind und dass Sie keine Haftung für deren Verschwinden übernehmen. Gibt es einen Verwahrungsvertrag?

Tipp: Ihr Ferienhaus oder Ihre Ferienwohnung verfügt über exklusive Ausstattungsmerkmale und Sie wollen bei Fragen der Haftung lieber auf Nummer sicher gehen? Dann sollten Sie Ihre Hausordnung sowie den Mietvertrag vorab von einem sachverständigen Anwalt oder Hausverwalter auf Vollständigkeit und Korrektheit prüfen lassen.

Legen Sie den Rahmen Hausordnung fest

Legen Sie, falls nötig, bitte verlässliche Zeitfenster für Check-In sowie Check-Out fest und informieren Sie die Gäste, falls außerhalb dieses Zeitfensters zusätzliche Gebühren erhoben werden. Falls Sie Haustiere unter Einschränkungen (Größe, Anzahl der Haustiere) dulden, legen Sie einen für Sie erträglichen Rahmen für den Urlaub mit Hund in Ihrer Hausordnung fest. Wie viele Gäste dürfen Ihre Mieter empfangen und ist es in Ordnung, wenn diese trotz fehlender Schlafmöglichkeiten im Mietobjekt bzw. in der Ferienwohnung oder im Ferienhaus übernachten? Wenn Sie bezüglich individueller Abweichungen flexibel sind, dann weisen Sie Sie in der Hausordnung Ihrer Ferienwohnung ruhig darauf hin, dass Ausnahmen von der Regel nach vorheriger Rücksprache möglich sind. Im direkten Gespräch mit den Feriengästen ist es oftmals einfacher, unkomplizierte Lösungen für spezifische Wünsche der Mieter zu finden, auf die in der Hausordnung keine Antwort zu finden ist.

5 Tipps für die Hausordnung Ihrer Ferienwohnung: Nett formuliert ist halb gewonnen

Die Augen der meisten Gäste werden nicht unbedingt glänzen, wenn ihnen eine Liste von Dingen überreicht wird, die sie nicht tun dürfen. Dennoch ist ein respektvoller Umgang mit der Ferienunterkunft wichtig. Die folgenden Tipps, können helfen:

1. Geben Sie Ihrer Hausordnung Persönlichkeit – auch lustig ist erlaubt

Sie sind der lustige Typ, haben immer einen flotten Spruch auf den Lippen? Dann verleihen Sie Ihrer Hausordnung ein wenig Humor und formulieren Sie lustig. Welche dieser Musterhausregeln ist einprägsamer? „Die Haustür muss jederzeit geschlossen werden, um Tiere fernzuhalten.“ Oder „Bitte halten Sie die Haustür geschlossen. Wenn Sie dies nicht tun, können Sie feststellen, dass die lokale Vogelpopulation sich Ihrem Aufenthalt anschließen wird.“ Indem Sie Letzteres verwenden, helfen Sie nicht nur, die Regel in den Köpfen der Gäste zu halten, sondern zeigen auch ein wenig von Ihrer Gastgeberpersönlichkeit. Eine Hausordnung für die Ferienwohnung, die lustig formuliert ist, bleibt bestimmt im Gedächtnis.

2. Erklären Sie, warum

Es ist ein Instinkt: Wenn wir eine Regel für den Aufenthalt in einer angemieteten Wohnung bekommen, wollen wir wissen, warum wir ihr folgen müssen. Sie müssen keine Abhandlung schreiben – ein kurzer Satz als Erklärung reicht. Erklären Sie, dass Sie Ruhezeiten festgelegt haben, weil Sie möchten, dass alle Nachbarn eine gute Nachtruhe genießen. Oder dass Gäste kein Haustier mitbringen dürfen, weil sie zukünftig Gäste mit Allergien beherbergen möchten. Oder nicht registrierte Gäste nicht versichert sind, falls etwas passiert. Schreiben Sie Ihre Regeln so, dass der Fokus von der Einschränkung genommen wird, und setzen Sie sie auf Höflichkeit, die sie mit der Regel stattdessen bereitstellen.

3. Machen Sie Ihre Hausordnung lesbar

Machen Sie es den Gästen leicht, sich durch die Hausregeln zu „winden“ und die Informationen zu erhalten, die sie benötigen. Wir empfehlen, nicht mehr als zwei kurze Sätze pro Regel. Um zusätzliche wichtige Informationen hervorzuheben, können Sie fett formatierten Text verwenden, aber bitte sparsam. Zu viel kann den Eindruck des „Schreiens“ erwecken. Eine Hausordnung nett formuliert ist hingegen Gold wert.

4. Präsentieren Sie Ihre Hausregeln zur richtigen Zeit

Kommen Sie zu früh mit Ihren Hausregeln um die Ecke, verschrecken Sie Gäste, nennen Sie Ihre Hausregeln zu spät, verärgern Sie Ihre Gäste. Müssen Ihre Gäste beispielsweise selber Textilien wie Geschirrtücher, Handtücher und Bettwäsche mitbringen? Kommunizieren Sie das rechtzeitig. Wenn Sie nach den Standards der meisten Gäste ziemlich strenge Regeln haben, können Sie die Regeln Ihrer ersten Buchungsbestätigung anhängen. Denn der Buchungsbestätigung schenken Urlauber viel Aufmerksamkeit – und es besteht die Möglichkeit, sofort zu stornieren, falls es zu unüberbrückbaren Unstimmigkeiten kommt. Neben der digitalen empfiehlt sich zudem die Hausordnung in ausgedruckter Form in Ihrer Ferienwohnung bzw. Ihres Hauses gut sichtbar für den Mieter zu hinterlegen.

5. Setzen Sie auch weiterhin auf die persönliche Kommunikation

Das Vorhandensein einer ausgearbeiteten Hausordnung heißt nicht, dass Sie fortan auf die Kommunikation mit dem Gast verzichten können. Bitte weisen Sie Ihre Feriengäste explizit darauf hin, wo Sie die Hausordnung für die von ihnen angemietete Ferienwohnung während des Aufenthaltes z.B. bei einem Notfall schnell einsehen können und kommunizieren Sie die wichtigsten Punkte nach Möglichkeit direkt nach der Ankunft der Gäste bei der Übergabe der Schlüssel und nicht erst am Abreisetag.

Nutzen Sie unsere kostenlose Vorlage

Sie vermieten Ihre Ferienwohnung oder Ihr Ferienhaus ohne Regelwerk? Dann sollten Sie das schnellstens ändern! Damit Sie dieses Versäumnis mit geringem Zeitaufwand nachholen können, haben wir eine kostenlose Mustervorlage für die Hausordnung als Word-Download erstellt. Diese können Vermieter bei Bedarf an die spezifischen Gegebenheiten Ihrer Ferienwohnung anpassen oder als Inspiration für die Aktualisierung bzw. Ergänzung einer bereits vorhandenen Hausordnung nutzen. Eine auf Ihre persönlichen Bedürfnisse angepasste und detailliert ausgearbeitete, nett formulierte Hausordnung ist darüber hinaus ein wertvolles Instrument bei der Fewo-Verwaltung aus der Ferne. Wir empfehlen, die Hausordnung in regelmäßigen Abständen auf Aktualität und Vollständigkeit zu prüfen. Versetzen Sie sich in die Rolle des Gastes und fragen Sie sich, ob die von Ihnen dargebotenen Informationen das Urlaubsfeeling mit klaren Regeln bereichern, statt es mit rigorosen Grenzen zu trüben. Nur so steht einer entspannten Anreise und Abreise sowie einem entspannten Aufenthalt ohne Beschädigungen nichts im Wege!   

Muster Hausordnung für Ferienwohnung gratis herunterladen

Mit der Anforderung der Vorlage bin ich damit einverstanden, Werbemitteilungen von Ferienhausmiete.de zu erhalten und stimme der Datenschutzverordnung zu.

FAQ rund um die Hausordnung für Ferienwohnungen

Wir wünschen Ihnen viel Erfolg beim Vermieten Ihrer Ferienwohnung auf Ferienhausmiete.de! Falls Sie Fragen oder Anregungen zum Thema Hausordnung haben, können Sie uns jederzeit via Mail kontaktieren.

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Die Steuererklärung: Für viele Besitzer von Ferienwohnungen lästige Pflicht, aber auch Chance, durch Geltendmachung aller Kosten sowie Abschreibungen, Steuern zu sparen und Vermögen aufzubauen. Da das Steuerrecht oftmals nicht transparent ist, ziehen viele Vermieter von Ferienhäusern einen Steuerberater für die Einkommensteuererklärung des zu versteuernden Einkommens hinzu. Jedoch ist es empfehlenswert, die Grundmechanismen bei Steuern und Steuersparmöglichkeiten zu kennen. Wirtschaftsberaterin Stefanie Schreiber beantwortet uns heute wichtige Fragen zu Steuern bei Ferienwohnungen und klärt auf, was Sie bei Eigennutzung der Ferienwohnung zu beachten haben, wenn Sie Ferienhaus steuerlich absetzen möchten.

Was müssen Besitzer von Ferienwohnungen steuerlich grundsätzlich beachten?

Grundsätzlich ist in Bezug auf Steuern zu beachten, dass eine vermietete Ferienimmobilie wie ein Betrieb behandelt wird. Überschüsse müssen also versteuert werden. Einkünfte werden im Rahmen der Einkommens-Steuererklärung in der Anlage V für Vermietung und Verpachtung dem Finanzamt angezeigt.

Thema Gewerbeanmeldung

Stellt die Vermietung von Ferienhäusern und Ferienwohnungen eine private Tätigkeit oder ein Gewerbe dar?

Tatsächlich kann diese Frage nicht pauschal beantwortet werden. Grundsätzlich wird die Vermietung einer Immobilie der privaten Vermögensverwaltung zugeordnet, die nicht gewerbesteuerpflichtig ist. In diesem Fall ist eine Gewerbeanmeldung nicht notwendig. Die grundsätzliche Unterscheidung wird durch den Gesetzgeber in § 14 AO (Abgabenordnung) definiert. Danach liegt in der Regel eine Vermögensverwaltung vor, wenn der Eigentümer Vermögenswerte nutzt und beispielsweise eine Immobilie vermietet oder verpachtet. Zugleich bestimmt der Paragraph, dass in Abgrenzung zur Vermögensverwaltung ein wirtschaftlicher und damit gewerblicher Geschäftsbetrieb vorliegt, wenn dadurch eine selbstständige nachhaltige Tätigkeit in Erscheinung tritt, durch die wirtschaftliche Vorteile erzielt werden, die über den Rahmen der bloßen Vermögensverwaltung hinausgehen. Wo die Grenze verläuft, wird nicht definiert. Insoweit kommt es auf die Umstände im Einzelfall an.

Was besagt die sogenannten „Bagatellschwelle“ im Gewerberecht? Wann müssen Vermieter tatsächlich Gewerbesteuer zahlen?

Grundsätzlich ist allein die Anzahl der Wohnungen oder Häuser, die Sie an Feriengäste vermieten nicht ausschlaggebend für die Frage, ob Sie ein Gewerbe anmelden und Gewerbe-Steuern zahlen müssen. Dies ist aber der Fall, wenn Ihr erwirtschafteter Gewinn über 24.500 Euro liegt. Noch einmal in aller Deutlichkeit: es geht um den Gewinn = Umsatz abzüglich aller Kosten. Das ist mit einer oder zwei Ferienwohnungen, die sich noch in der Finanzierung befinden, nicht zu erreichen.

Thema Umsatzsteuerpflicht

Was besagt die sogenannte Kleinunternehmerregelung?

Wenn die Einnahmen Ihres Gesamtunternehmens bis 22.000 Euro im Jahr betragen und Sie im Folgejahr nicht mehr als 50.000 Euro Umsatz erwarten, sind Sie aufgrund der sogenannten Kleinunternehmerregelung grundsätzlich von der Umsatzsteuerpflicht befreit. Die Grenze wurde jetzt gerade Anfang 2020 von 17.500 auf 22.0000 Euro angehoben. Noch einmal in aller Deutlichkeit: Bei dieser Grenze handelt es sich um den Umsatz vor Steuern, nicht den Gewinn. Für die Umsatzsteuerpflicht ist der Gesamtumsatz aus allen selbständigen Betätigungen maßgeblich, nicht nur der vermieteten Ferienwohnungen. Dabei ist es unerheblich, ob Ihre Ferienwohnung als Gewerbe angemeldet wurde oder als private Vermögensverwaltung geführt wird.

Kann ein Vermieter sich freiwillig gegen die Anwendung der Kleinunternehmerregelung entscheiden?

Ja, eine Entscheidung gegen die Kleinunterunternehmerregelung ist möglich, an den Antrag bleibt der Vermieter dann 5 Jahre gebunden. Großer Vorteil für die Steuer ist dabei, dass im Gegenzuge die Vorsteuer aus allen Rechnungen geltend gemacht werden kann. Das betrifft laufende Kosten, wie z. B. Energiekosten genauso wie Investitionen. Überwiegend kann sich der Vermieter aus diesen Leistungen die Vorsteuer in Höhe von 19% ziehen, die Miete dagegen wird lediglich mit 7% besteuert. Liegt ein hohes Investitionsvolumen vor, wie beim Neubau durch einen Bauunternehmer oder eine große Sanierungsmaßnahme bei einem Altbau, ergibt sich ein enormer Steuer-Vorteil, da quasi nur die Nettobeträge bezahlt werden müssen.

Nach § 12 Abs. 2 Nr. 11 UStG gilt seit 2010 der gesenkte „Umsatzsteuersatz für Beherbergungsleistungen“ von 7 % auch bekannt als „Hotel- oder Mövenpicksteuer.“

Thema Gewinnerzielungsabsicht und Selbstnutzung der Ferienwohnung

Was ist mit der Gewinnerzielungsabsicht oder auch Einkünfteerzielungsabsicht gemeint?

Damit genau gemeint ist die Überschusserzielungsabsicht ( Totalüberschuss), d.h. aus Ihrer Ertragsprognose an das Finanzamt muss hervorgehen, dass innerhalb von 30 Jahren Mietüberschüsse erwirtschaftet werden. Wie Sie sehen, ist die Gewinnerzielungsabsicht ein relativ schwammiger Begriff und es handelt sich um eine Prognoserechnung. Hinter der Gewinnerzielungsabsicht steht ja die Anerkennung der Werbungskosten. Sie werden anerkannt, wenn Ihre Vermietungsdauer ( Vermietungstage) die ortsübliche Vermietungszeit nicht um mehr als 25% unterschreitet. Dies geht aus einem Urteil des Bundesfinanzhof hervor und bedeutet, dass hohe Leerstandszeiten zu vermeiden sind. Die Beweispflicht liegt bei Ihnen als Steuerpflichtiger und ist schwierig zu führen, da die Daten der Gemeinde oft nicht einsehbar sind. In meiner Vermietungstätigkeit bin ich mit dieser Herausforderung nur einmal in einer Phase sehr hoher Investitionen durch erhebliche Umbaumaßnahmen konfrontiert worden. Wird der Nachweis geführt, dass Sie umfangreiche Werbemaßnahmen einsetzen um Leerstand zu vermeiden, ganzjährig vermieten und hohe Belegungszahlen realisieren, werden Ihnen die Werbungskosten anerkannt.

Stichwort Eigennutzung: Dürfen Vermieter in der eigenen Ferienwohnung Urlaub machen, ohne dass Liebhaberei unterstellt und die Absicht zur Gewinnerzielung in Frage gestellt wird?

Grundsätzlich wird die Selbstnutzung ausgeschlossen bzw. zeitlich stark begrenzt, wenn Sie sich keine Liebhaberei unterstellen lassen wollen. Das ist sie per se, wenn Sie als berufstätiger Mensch mit Ihrer Kapitalanlage eine attraktive Rendite erwirtschaften wollen. Dann ist es relativ unerheblich, ob Sie selbst einige Wochen im Jahr selbst dort verbringen. Behalten Sie einfach Ihre Belegungszahlen und Mieteinnahmen im Auge.

Thema Abschreibungen und absetzbare Ausgaben von Ferienwohnungen

Um Steuern zu sparen, ist ein Verlust in der Vermietung notwendig. Wie kann ein Verlust in der Steuererklärung an das Finanzamt ausgewiesen werden, obwohl die Kosten durch die Mieteinnahmen gedeckt oder sogar ein Überschuss mit den Einnahmen erzielt wurde?

Der Verlust kommt durch die Abschreibungen zustande. Auf das Gebäude – ohne das Grundstück – können Sie jährlich einen relativ großen Betrag steuerlich geltend machen. Gleiches gilt für größere nachträgliche Investitionen, wie z.B. eine Heizanlage. Auch diese Ausgaben können Sie von der Steuer absetzten. Abschreibungen sind also ein wichtiger Posten in den Werbungskosten. Die Berechnung für die Abschreibung von Gebäuden wird bei der ersten Steuererklärung durchgeführt und für die Folgejahre übernommen.

Infobox: Was versteht man unter „abschreiben“? Die Anschaffungsskosten eines Ferienhauses oder einer Ferienwohnung werden über mehrere Jahre verteilt. Sie dürfen Jahr für Jahr jeweils nur einen Teil Ihrer Kosten in der Steuererklärung absetzen. Der jährlich abzugsfähige Teil der Anschaffungskosten heißt Abschreibung, Absetzung für Abnutzung oder kurz AfA. Wichtig: Sie können nur die Anschaffungskosten des Gebäudes abschreiben, nicht aber die des Grundstückes.

Lineare oder degressive Abschreibung, welches Verfahren sollte/ muss hier angewendet werden?

Degressive Abschreibung gilt nur noch für Immobilien, deren Bauantrag bis 2005 gestellt wurde. Für Neufälle findet lediglich noch die lineare Absetzung Anwendung. Das heißt, der Abschreibungsbetrag ist in jedem Jahr gleich hoch. Dies ist auch die empfehlenswerte Variante. Die Höhe richtet sich nach dem Baujahr des Hauses und ist in § 7 Absatz 4 Einkommensteuergesetz EStG geregelt: Bei Gebäuden, die Wohnzwecken dienen:

• die nach dem 31. Dezember 1924 fertig gestellt worden sind, jährlich 2 Prozent und
• die vor dem 1. Januar 1925 fertig gestellt worden sind, jährlich 2,5 Prozent der Anschaffungs- sowie Herstellungskosten abzusetzen, also Kaufpreis nebst möglichen Sanierungskosten.

Welche Kosten fallen unter den Erhaltungsaufwand und wie können diese steuerlich geltend gemacht werden?

Kosten der Instandhaltung sowie Instandsetzung Ihrer Immobilie werden steuerlich als Erhaltungsaufwand bezeichnet und können sofort zu 100% abgesetzt werden. Für die Vermietung und Verpachtung ist dies im § 9 EStG geregelt. Weitere absetzbare Ausgaben bzw. Aufwendungen sind z.B. Grundsteuer, Straßenreinigung, Müll, Wasser, Entwässerung, Heizung, Warmwasser, Schornsteinfeger, Hausversicherung, Hauswart(Betreuung), Reinigung, Verwaltungskosten, Marketing, Schuldzinsen und Werbungskosten.

Was lässt sich steuerlich absetzen, wenn Eigentümer Ihre Ferienwohnung auch selbst nutzen?

Nutzen Vermieter die Ferienwohnung auch selbst, müssen bestimmte Werbungs­kosten aufgeteilt werden. Hierzu zählen z.B. die jähr­lichen Abschreibungs­raten für Gebäude und Inventar, Schuldzinsen oder Versicherungsbeiträge. Die Aufteilung ist dabei abhängig von dem Grad der Selbst­nutzung. Wird die Immbobilie ausschließ­lich vermietet, lassen sich alle Kosten abziehen. Dabei fallen Leerstands­zeiten sowie kurze Aufenthalte des Vermieters z.B. zur Vorbereitung auf neue Gäste unter die Vermietungs­zeit.

Legen Vermieter im Vertrag mit einer Ferienhausagentur fest, zu welchen Zeiten im Jahr sie in ihrer Fewo selbst Urlaub machen, gehören Leerstands­zeiten ebenfalls zur Vermietungs­zeit. Den Anteil der nicht abzieh­baren Werbungs­kosten ermittelt sich dann aus dem dem Verhältnis der Selbst­nutzung zur übrigen Zeit.

Können Besitzer in ihrer Ferienunterkunft jeder­zeit auch selbst Urlaub machen, teilen sie Leerstand und Werbungs­kosten im Verhältnis der tatsäch­lichen Selbst­nutzung zur tatsäch­lichen Vermietungs­zeit auf. Bleibt der Umfang der Eigennut­zung unklar, nimmt das Finanz­amt eine Kostenaufteilung von jeweils 50% vor.

Thema Zweitwohnungssteuer

Wie verhält es sich mit der Erhebung der Zweitwohnungssteuer bei einer Ferienwohnung?

Wenn sich die Ferienwohnung nicht unter der gleichen Wohnadresse wie Ihr „Zuhause“ befindet, wird automatisch eine Zweitwohnungssteuer fällig, unabhängig davon, wie oft Sie sich in der Wohnung aufhalten und zu welchem Zweck. Sie können einen Antrag auf Befreiung stellen, wenn Sie sie über eine Agentur vermieten. Wenn Sie unterschreiben, dass sie die Wohnung nie selbst nutzen, werden Sie in der Regel von der Steuer befreit. Es handelt sich um eine Gemeindesteuer, ihre Höhe ist abhängig von der Auslastung Ihres Feriendomizils und liegt bei 400 Euro im Jahr.

Zum guten Schluss

Was ist beim Verkauf einer Ferienwohnung in Bezug auf die Steuererklärung zu beachten?

Grundsätzlich ist der Verkaufsgewinn steuerfrei, wenn sich die Immobilie mindestens 10 Jahre in Ihrem Eigentum befand. Der Steuervorteil einer vermieten Ferienimmobilie ist also nur dann nachhaltig, wenn Sie die Immobilie mindestens 10 Jahre halten. Ansonsten wird Spekulationssteuer auf die Wertsteigerung fällig.

Ist die Nutzung eines Buchhaltungssystems immer sinnvoll?

Als Kleinunternehmer, der eine Ferienwohnung an Feriengäste vermietet kann eine Excel-Tabelle für die Einkommenssteuer ausreichen. Wenn Sie jedoch der Umsatzsteuerpflicht unterliegen, empfehle ich auf jeden Fall ein Buchhaltungssystem. Es ist komfortabler und weniger fehlernanfällig bei der Berechnung. Die zu zahlende Umsatzsteuer an das Finanzamt wird Ihnen automatisch berechnet.

Was empfehlen Sie allen (Neu) Vermietern von Ferienunterkünften?

Das deutsche Steuerrecht ist sehr komplex. Für den Start empfehle ich – je nachdem wie sehr Sie sich bereits mit Steuerthemen und der Umsatzsteuer bei der Vermietung von Ferienwohnungen befasst haben, meinem Ratgeber oder die Beratung durch einen Steuerberater. Dann können Sie in Zukunft Ihre Anlage V auch alleine ausfüllen. Mein Praxis-Ratgeber „Mit Ferienimmobilien Vermögen aufbauen und Steuern sparen!“ gibt Ihnen anhand eines Beispiels eine vollständige Anleitung.

Liebe Frau Schreiber, wir bedanken uns herzlich für das sehr informative Gespräch und die Steuertipps für Ferienhaus-Vermieter.

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BEREITEN SIE IHREN GÄSTEN EINEN FREUNDLICHEN EMPFANG

Natürlich gehört ein warmherziger und freundlicher Empfang der Feriengäste zum guten ersten Eindruck. Wer keine Rezeption oder Angestellte dafür hat, muss eben selber ran. Das gilt auch dann, wenn man nicht unbedingt zu den kontaktfreudigsten Personen gehört. Ein freundliches Lächeln, eine nette Begrüßung und Hilfe beim Tragen des Gepäcks sind heutzutage eine Selbstverständlichkeit. Wenn Sie eher zur geselligen Sorte gehören, dann bieten Sie Ihren Gästen etwas zu trinken an, erkundigen sie sich, ob sie eine gute Anreise hatten und fragen Sie sie nach ihren Plänen für den Urlaub, ohne aufdringlich zu sein. Wer öfter Gäste hat, merkt schnell, wer lieber seine Ruhe haben will und wer sich über einen kleinen aber feinen Smalltalk freut. Einfach nur den Schlüssel in die Hand drücken, kurz durch die Ferienwohnung führen und gelangweilt einen schönen Urlaub  wünschen, hinterlässt sicher keinen bleibenden Eindruck, der zum Wiederkommen oder Weiterempfehlen animiert.

Ganz ehrlich: was kostet schon eine kalte Flasche Sekt, Mineralwasser oder ein Strauß frische Blumen? Wer Abends mit dem Auto in einem abgelegenen Ferienhaus ankommt, ist nicht unbedingt scharf darauf, nach einer Tankstelle zu suchen, um sich für den ersten Abend im Urlaub mit dem Nötigsten einzudecken. Sorgen Sie dafür, dass für den Fall der Fälle zumindest ein paar Kleinigkeiten am Start sind. Auch mit ein paar Äpfeln aus dem eigenen Garten, Kostproben regionaler Spezialitäten oder ein paar Kerzen für gemütliche und romantische Stunden kann man für nachhaltige Zufriedenheit sorgen. Jeder war schon mal in einer Ferienwohnung, die in Sachen Lage und Ausstattung nicht unbedingt dem entsprochen hat, was man buchen wollte. Und gegen Ende des Aufenthalts merkt man doch, dass man immer wiederkommen wird. Weil der Gastgeber einem immer mit Rat und Tat zur Seite steht, wenn man etwas braucht, weil immer ein Fläschchen selbst gekelterter Apfelmost auf dem geschmückten Wohnzimmertisch steht oder weil er immer Insider-Tipps für einen spannenden Ausflug parat hat.

NUR EINE SAUBERE FERIENWOHNUNG IST EINE SCHÖNE FERIENWOHNUNG

Ja, der erste Eindruck zählt! Und zum ersten Eindruck beim Betreten einer Ferienwohnung gehört an oberster Stelle das Thema Sauberkeit. Wer auf einen Ferienhaus-Urlaub mit der Familie spart und sich auf einen angenehmen Aufenthalt in einer gemütlichen Privatunterkunft freut, möchte natürlich auch ein hygienisches Bad, eine saubere Küche und ein gemachtes Bett vorfinden. Klar, das ist nicht immer einfach. Gerade während der Hauptsaison, wenn sich die Ferienhausgäste im fliegenden Wechsel die Klinke in die Hand geben, ist es für Vermieter nicht immer einfach, einen gleichbleibenden Standard aufrechtzuerhalten. Trotzdem sollte man beim Thema Sauberkeit keine Kompromisse eingehen. Wenn die nächsten Gäste also wider Erwarten doch ein paar Stunden früher ankommen und fragen, ob sie die Ferienwohnung oder das Ferienhaus eventuell schon beziehen dürfen, dann weisen sie sie freundlich darauf hin, dass Sie, auch ihnen zuliebe, nicht von ihren Standards abrücken können.

Auch Gäste, die behaupten, es müsse nicht alles klinisch sauber sein, nur um ein paar Stunden früher auspacken zu können, sind am Ende mitunter doch etwas enttäuscht oder unzufrieden, weil hier und da Staub, Krümel oder Flecken gestört haben, die sie selbst entfernt haben. Also lieber hart bleiben, freundlich darauf hinweisen, dass eine gründlich geputzte Unterkunft für sie zum Aushängeschild einer empfehlenswerten Ferienwohnung gehört und an die Arbeit machen bzw. machen lassen. Falls sie das Reinigen der Ferienunterkunft einer anderen Person oder einer Putzfrau überlassen, dann werfen sie ruhig einen Blick darauf, ob alles gemacht wurde. Wir empfehlen eine kurze Checkliste zum Abhaken – so wird auch nichts vergessen und niemand kann behaupten, er hätte das nicht auf dem Schirm gehabt.

SPAREN SIE NICHT AM FALSCHEN ENDE

Nein, weniger ist nicht immer mehr. Vor allem, wenn es um die Ausstattung einer Ferienunterkunft für zahlende Gäste geht. Jeder kennt sie, die Ferienwohnungen, die mit einem Sammelsurium aus abgenutztem Inventar verunstaltet sind, die in der eigenen Wohnung nicht mehr benötigt werden oder aufgrund starker Abnutzung ausrangiert wurden. Klar kann man nicht immer alles neu anschaffen oder ersetzen, aber man muss den Gästen auch nicht das Gefühl geben, in einem Antiquariat oder inmitten von Übrigbleibseln einer Haushaltsauflösung zu wohnen. Jede Ferienwohnung ist letztlich ein Gesamtkunstwerk, das Gemütlichkeit, Wärme und Behaglichkeit ausstrahlen soll. Natürlich muss man sich nicht vom Schlafzimmer bis in die Küche an einen bestimmten Einrichtungsstil klammern oder teure Designermöbel anschaffen. Trotzdem sollte man darauf achten, dass jeder Raum für sich stimmig eingerichtet ist und die Ausstattung sich in einem angemessenen Zustand befindet.

Wer sich ein wenig Zeit nimmt, beispielsweise bei eBay Kleinanzeigen nach gut erhaltenen & günstigen Einrichtungsgegenständen umschaut oder bei Ikea in ein paar Dekoartikel investiert, kann für wenig Geld tolle Akzente setzen, die aus einer einfachen Unterkunft ein kleines  Ferienparadies machen. Und wenn ein eigentlich gemütliches Sofa oder ein antiker Lesesessel hier und da etwas abgewetzt ist, kann eine neue Auflage oder ein passender Überwurf schnell abhelfen. Und wenn die Ferienwohnung durch Verschönerungen oder neue Ausstattung wie Flachbildfernseher & DVD-Player für verregnete Tage oder einer Klimaanlage statt einem Ventilator aufgewertet wird, lässt sie sich leichter oder unter Umständen auch zu einem höheren Preis vermieten. Wie wichtig das Internet und WLAN-Empfang sind, sollte mittlerweile hinlänglich bekannt sein…

STELLEN SIE SICHER, DASS IHRE GÄSTE MÖGLICHST GUT SCHLAFEN

„Das Bett ist Medizin“ sagt man in Italien. Und da haben die Italiener vollkommen Recht! Auch die schönste Ferienwohnung ist ihr Geld nicht wert, wenn das Bett knarzt, die Matratze durchgelegen ist oder der Lattenrost sich nicht weicher oder härter einstellen lässt. Jeder, der schon mal von einem unerträglich ungemütlichen Bett auf die Couch getrieben wurde, weiß ein Lied davon zu singen. Und unausgeschlafene Gäste sind nun mal unzufriedene Gäste. Und es ist auch schon vorgekommen, das Ferienhaus-Urlauber, die wie so viele an Rückenbeschwerden leiden, eine schöne Ferienunterkunft fluchtartig Richtung Hotel verlassen haben, weil sie nicht zur Ruhe kamen. Natürlich kann man es nicht jedem Recht machen, aber man kann mit einer wohlüberlegten Kombination aus verstellbarem Lattenrost und Matratze dafür sorgen, dass sich das Bett an unterschiedliche Bedürfnisse anpassen lässt.

Eine beliebte und einfache Lösung, die wir in vielen Ferienwohnungen beobachten und genießen konnten, waren zwei dünne Matratzen (z.B.: zwei Ikea Sultan Matratzen) übereinander oder eine normale Matratze in Kombination mit einer etwas dickeren Matratzenauflage. So lässt sich der Härtegrad auch bei fülligeren Gästen entsprechend korrigieren, indem man eine Matratze oder Auflage ergänzt oder entfernt. Fragen sie ihre Gäste ruhig nach ihren Vorlieben und helfen sie ihnen dabei, den Härtegrad des Lattenrostes entsprechend einzustellen. Sie werden es ihnen sicher danken. Und positive Bewertungen, in denen Gäste davon schwärmen, dass sie geschlafen haben wie ein Baby, sind ganz sicher nicht von Nachteil

WER SPORT-EQUIPMENT ZUR VERFÜGUNG STELLT, HAT BEI AKTIVURLAUBERN BESSERE CHANCEN

Auch ein eigentlich preiswerter Ferienhausurlaub mit der Familie kann schnell kostspielig werden, wenn man kostenpflichtig Fahrräder oder Kanus für die ganze Sippe auftreiben muss. Gerade im Spreewald, wo viele Ferienwohnungen und Häuser direkt am Wasser liegen, halten viele Vermieter  Kajaks, Kanadier oder Paddelboote bereit, damit die Gäste ohne Umwege und direkt vor der Haustür auf Entdeckungstour durch die zahllosen Kanäle aufbrechen können. Auch das Bereitstellen von verkehrstauglichen Fahrrädern erhöht die Chancen auf eine Vermietung an Aktivurlauber ungemein. Wer über einen Garten und den entsprechenden Platz verfügt, kann einen kleinen Buddelkasten mit Förmchen für die ganz kleinen Gäste anlegen. Ob Volleyballnetz, ein paar Angeln für den See nebenan, Strandmuscheln für windige Tage, Schlittschuhe oder Lenkdrachen für Kinder – Gäste freuen sich über jegliches Sportequipment, dass sie nicht selbst einpacken und transportieren müssen.  Ein Ferienhaus mit Pool, eine Sauna oder ein Kinderspielplatz sind natürlich besonders gefragte Highlights, für die Gäste gerne den einen oder anderen Euro mehr bezahlen.

HALTEN SIE NÜTZLICHE INFOS UND BROSCHÜREN FÜR IHRE GÄSTE BEREIT

Schon klar, Scharbeutz ist nicht New York. Trotzdem kann man in und um das beschauliche Seebad an der Lübecker Bucht allerhand erleben und unternehmen. Allerdings sollte man nicht davon ausgehen, dass die Gäste das wissen oder die Zeit hatten, sich vorab gründlich über die Möglichkeiten rund um ihre Ferienwohnung zu erkundigen. Auch wenn Sie in den Detailinformationen unter den Punkten „Sportmöglichkeiten in der Umgebung“ sowie „Ort und Lage der Unterkunft“ auf vorhandene Optionen hinweisen, heißt das noch lange nicht, dass ihre Gäste das alles gelesen haben oder sich dran erinnern können. Daher sollten sie sich beim Eintreffen der Ferienhausmieter am besten über die Pläne ihrer Gäste informieren und ihnen persönlich ein paar „Insidertipps“ zukommen lassen.

Ganz wichtig: Halten Sie Broschüren von umliegenden Restaurants, Bars, Fahrradverleih, Sportmöglichkeiten sowie Wander- und Radwanderkarten bereit, damit ihre Gäste den wohlverdienten Urlaub nicht mit Recherche & Sucherei verbringen müssen. Abfahrtszeiten und Fahrpläne des öffentlichen Nahverkehrs sind immer willkommen. Und ein wenig Literatur über die Region, kindgerechte Ausflugsziele wie Zoos, Freizeitparks oder Naturdenkmäler ist auch nicht von Nachteil. Auch wenn ihre Ferienwohnung oder ihr Ferienhaus weitab des Trubels liegt und das Nachtleben eher überschaubar ist – jede Region versprüht ihren ganz eigenen Reiz und offeriert bei genauer Betrachtung zahllose Möglichkeiten. Sie müssen sie nur finden – und Ihre Gäste darauf hinweisen.

DENKEN SIE DARAN, DASS FERIENHAUSGÄSTE IN DER REGEL SELBSTVERSORGER SIND

Wer sich für eine Ferienwohnung anstatt eines Hotels mit Halb- oder Vollpension entscheidet, ist in der Regel auch Selbstversorger und möchte die Gelegenheit haben, sich seine Speisen wie in den heimischen vier Wänden selbst zuzubereiten. Wenn in der Küche jedoch nur ein Topf, eine Pfanne und zwei Paar Besteck zur Verfügung stehen, macht das Kochen keinen Spaß. Gerade Kurzurlauber, die mit ihrer Freundin ein schönes Wochenende verbringen und romantisch bei Kerzenlicht auf der Terrasse  der Ferienwohnung zusammen zu Abend essen möchten, sind enttäuscht, wenn sie obendrein nicht mal Salz und Pfeffer vorfinden. Daher sollte neben einer gut sortierten Auswahl an gängigen Küchenutensilien auch ein Basissortiment an Gewürzen, Öl & Essig zur Grundausstattung jeder Küche gehören. Wer sich für einen urigen Hüttenurlaub in der Schweiz entscheidet, freut sich sicherlich, wenn er einen Fonduetopf und ein Raclette-Gerät vorfindet, mit dem er lokale Käsespezialitäten zubereiten kann. Und wer nur begrenzten Platz hat, kann die Nachteile einer kleinen Küche auch mit einer Grillmöglichkeit im Garten wettmachen.

SEIEN SIE FLEXIBEL – IHRE GÄSTE SIND ES AUCH!

Die Zeiten, in denen Gäste schon Monate im Voraus gebucht und am Samstag angereist sind, sind schon lange vorbei. Die Arbeitswelt und die Gäste werden immer flexibler. Seien sie auch also flexibel. Der Trend zum spontanen Kurzurlaub und Städtereisen mit verlängerten Wochenenden nimmt stetig zu. Viele Ferienhausgäste buchen mittlerweile im wahrsten Sinne des Wortes in letzter Minute. Daher sollten sie eingehende Buchungsanfragen schnell und zuverlässig beantworten, damit ihnen kurzentschlossene Gäste „nicht durch die Lappen“ gehen. Eine gute und reibungslose Kommunikation zwischen Vermieter und Gast gehört heutzutage zum Standard. Denken Sie auch daran, die Detailinformationen auf ihrer Ferienhaus-Seite bei ferienhausmiete.de regelmäßig zu aktualisieren und zu ergänzen.

Macht in Kürze ein Ponyhof bei ihnen um die Ecke auf? Haben sie einen großen Barbecue-Grill für die Terrasse  angeschafft oder haben sich neue Ausgeh- und Freizeitmöglichkeiten in Ihrer näheren Umgebung aufgetan? Dann nehmen Sie sich fünf Minuten Zeit, setzen Sie sich an den Rechner und aktualisieren Sie Ihre Infos. Und versuchen Sie dabei, so kreativ und animierend wie möglich sein. Statt lediglich die Möglichkeit eines Wanderurlaubs zu erwähnen, können Sie in ein paar kurzen Sätzen auch eine exemplarische Tour und die Naturschönheiten beschreiben, die man dabei entdecken kann. Helfen Sie der Vorstellungskraft ihrer Gäste auf die Sprünge, damit sie sich leichter und schneller für einen unvergesslichen Urlaub in Ihrem Ferienhaus oder Ihrer Ferienwohnung entscheiden können.

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Wir wünschen Ihnen viel Spaß & Erfolg beim Vermieten Ihrer Ferienwohnung auf Ferienhausmiete.de! Falls Sie Fragen oder Anregungen haben, können Sie uns jederzeit via Mail kontaktieren.

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